お役立ち情報

不動産鑑定士をご存知でない方も多いかと思います。
税理士、弁護士等の士業の方、金融機関に勤務されておられる方であれば、馴染みがあるかもしれません。
不動産鑑定士は、端的に言えば不動産の適正な価格、賃料の把握、不動産の最有効使用を判定する専門家です。
主な業務としては、公的評価と民間依頼の評価に分けられます。
毎年公表される地価公示（国が主体）や地価調査（都道府県が主体）、相続税における標準地の評価、固定資産税における標準宅地の評価、公共用地の取得、競売評価等がいわゆる公的評価と呼ばれるものです。
民間依頼の評価であれば、資産価値の把握、売買の参考のための評価、裁判上の評価、会社の合併時の資産評価ならびに現物出資の評価等様々なものがあります。
このほか、不動産に関するコンサルティング等も行っており、不動産に関する専門家である不動産鑑定士は身近で活躍しています。

不動産鑑定士が求める価格は、通常、正常価格と言われるものであり、不動産鑑定評価基準では、「市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格」とされています。

皆さんがよく聞く地価公示価格等も正常価格となります。この他の価格には、相続税評価額、固定資産税評価額があります。　

相続税評価額は、相続税の申告時に査定しなければならないもので、「財産評価基本通達」に基づき査定されるものですが、相続等が発生して相続税の申告が必要にならなければ、あまり目にすることはないと思います。

固定資産税評価額は、市の税務課等が査定しているもので、毎年市役所等から送られてくる課税明細書等に記載がなされています。

これらは互いに密接な関係があるので、以下にまとめます。

  地価公示価格等・・・100％とすると
  相続税路線価・・・約80％
  固定資産税路線価・・・約70％という関係が成立します。

ここで重要なのは、この割合です。

例えば、公示地の価格が10万円/㎡とすると、その公示地の路線価は80％の8万円/㎡、固定資産税路線価は70％の7万円/㎡ということになります。
ただし、相続税路線価と固定資産税路線価が逆転したり、乖離したりしている場所も多々ありますので注意が必要です。

以上を前提に100㎡の土地を評価してみます。
ただし、土地の個別的要因、時点修正等は簡便にするため省略します。

  地価公示価格等　：　10万円/㎡　×　100㎡　＝　1,000万円
  相続税評価額　：　8万円/㎡　×　100㎡　＝　800万円
  固定資産税評価額　：　7万円/㎡　×　100㎡　＝700万円

地価公示価格等はいわゆる市場で成立する価格ですが、相続税評価額は20％、固定資産税評価額は30％安くなることになります。
したがって、固定資産税評価額で売買等を行うと、市場価格の概ね30％安い価格になってしまいます。
また、遺産分割等も同様で、後日紛争につながる可能性もありますので、注意が必要です。