不動産の価格で困ったとき、専門家として根拠のある資料を作成します
不動産の価格は、普段の生活ではあまり意識することがありません。
しかし、不動産を売却するとき、親族間で売買するとき、相続や離婚で分け方を決めるときには、価格の説明が必要になることがあります。
特に、次のような場面では、不動産会社の無料査定だけでは説明が難しいことがあります。
- 不動産売却時に、購入時の契約書がなく取得費を説明したい
- 親族間売買・同族会社間売買で、売買価格が時価として妥当か確認したい
- 低額譲渡・高額譲渡と見られないように、不動産の時価を整理したい
- 税理士から、不動産の価格根拠となる資料を求められた
- 相続・遺留分侵害額請求で、不動産の評価額が問題になっている
- 離婚・財産分与で、自宅や収益物件の価格を確認したい
- 収益物件・投資用不動産の価格や売却方針を検討したい
関西みなと鑑定株式会社は、不動産鑑定士が運営する不動産評価の専門会社です。
土地や建物の個別性、市場性、法令上の制限、建物の状態、利用状況などを確認し、税務申告・相続・離婚・親族間取引で説明しやすい不動産価格資料を作成します。
不動産鑑定士とは
不動産の「価格」を専門に扱う国家資格者です
不動産鑑定士 小塩 敦
不動産鑑定士は、土地や建物の価格を専門に扱う国家資格者です。
不動産会社の査定は、売却予定価格を把握するために利用されることが多いものです。
一方、不動産鑑定士による評価は、税務申告、相続、離婚、親族間取引、同族会社間取引など、価格の根拠を第三者に説明する必要がある場面で利用されます。
もちろん、すべての不動産取引で鑑定評価が必要になるわけではありません。
しかし、価格の根拠を税理士、弁護士、相手方、税務署などに説明する必要がある場合には、不動産鑑定士による資料が役立つことがあります。
当社では、相談内容を確認したうえで、正式な不動産鑑定評価書が必要か、意見書で足りるか、簡易な価格調査でよいかをご提案します。
関西みなと鑑定株式会社の強み
複数の専門資格を活かし、多角的に不動産の問題を整理します
当社代表は、不動産鑑定士に加え、宅地建物取引士、1級ファイナンシャル・プランニング技能士、公認不動産コンサルティングマスター、相続対策専門士の資格を保有しています。
不動産の問題は、価格だけで判断できるとは限りません。
売却、税務申告、親族間取引、相続、離婚、資産管理会社への移転などでは、不動産価格、売買実務、資産承継、資金計画、将来の活用可能性をあわせて検討する必要があります。
当社では、不動産鑑定士としての時価評価を軸にしながら、宅地建物取引士としての不動産取引の視点、FP1級技能士としての資産・税務周辺知識、公認不動産コンサルティングマスター・相続対策専門士としての資産承継・不動産活用の視点も踏まえ、状況に応じた整理とご提案を行います。
※税務判断・申告書作成は税理士、法律判断・代理交渉は弁護士の業務です。当社は不動産の時価評価・価格資料作成・不動産取引に関する助言を行います。
取得費意見書・税務説明目的の不動産評価に強い
当社は、不動産売却時の取得費意見書を中心に、税務申告や税務説明に関係する不動産評価を取り扱っています。
購入時の資料がない場合の取得費、親族間売買・同族会社間売買の時価、低額譲渡・高額譲渡に備えた価格確認など、不動産の価格根拠を整理する業務に注力しています。
単に価格を出すだけでなく、税理士の先生が申告・説明を行いやすいように、不動産の価格形成要因を整理した資料作成を心がけています。
※税務判断・申告書作成は税理士の業務です。当社は不動産の時価評価・価格資料作成を行います。
不動産会社の査定では説明しにくい場面に対応
不動産会社の査定書は、売却予定価格の把握には有効です。
一方で、税務申告、親族間売買、相続、離婚などでは、なぜその価格になるのかを第三者に説明する必要がある場合があります。
当社では、土地の形状、接道、法令上の制限、建物の状態、収益性、市場性などを確認し、価格の根拠を整理します。
「査定額はあるが、これで説明できるか不安」
「複数の査定額に差があり、どれを使えばよいか分からない」
「税理士・弁護士から、もう少し客観的な資料を求められた」
このような場面でご相談いただいています。
税理士・弁護士との連携を前提にした資料作成
不動産の価格問題は、不動産評価だけで完結しないことがあります。
税務申告では税理士、相続・離婚・遺留分では弁護士との連携が必要になることがあります。
当社では、不動産鑑定士として不動産価格の根拠を整理し、税理士・弁護士の先生方が判断・説明を行いやすい資料作成を重視しています。
全国対応・オンライン相談に対応
当社は兵庫県神戸市を拠点としていますが、取得費意見書や不動産時価評価については、全国からご相談をいただいています。
資料のやり取り、電話、メール、LINE、オンライン面談を活用し、遠方の不動産にも対応します。
必要に応じて現地調査を行い、対象不動産の状況や評価目的に応じた方法をご提案します。
相談内容に応じて、必要な業務範囲を提案
不動産の価格資料には、鑑定評価書、意見書、価格調査資料など、複数の方法があります。
すべての案件で正式な不動産鑑定評価書が必要になるわけではありません。
当社では、利用目的、提出先、必要な精度、費用対効果を確認したうえで、過不足のない業務範囲をご提案します。
収益物件・投資用不動産の売却相談にも対応
当社では、不動産鑑定評価・時価評価だけでなく、収益物件・投資用不動産の売却相談・仲介業務にも対応しています。
一棟マンション、一棟アパート、賃貸中の戸建・区分マンション、店舗、事務所、倉庫、事業用ビルなどの収益物件は、一般個人向けの住宅売却とは価格の見方が異なります。
このような不動産では、単に周辺相場を確認するだけでなく、収益性、賃貸状況、修繕履歴、法令上の制限、将来の活用可能性、買主候補、投資採算性を総合的に検討することが重要です。
不動産鑑定士として価格の妥当性を確認し、宅地建物取引士として売買実務にも対応できるため、価格評価から売却方針の検討、仲介業務まで一体的にご相談いただけます。
主なご相談・取扱業務
不動産の価格は、売却、税務申告、親族間取引、相続、離婚などで大きな影響を与えることがあります。
当社では、単に相場を調べるだけではなく、税理士・弁護士・相手方・税務署などに説明しやすいように、不動産の価格根拠を整理した資料を作成します。
すべてのケースで正式な不動産鑑定評価書が必要になるわけではありません。
ご相談内容に応じて、鑑定評価書、意見書、価格調査資料、売却相談・仲介など、目的に合った方法をご提案します。
不動産売却時の取得費意見書
購入時の契約書や領収書が見つからず、取得費をどのように説明すればよいか分からない方へ。
不動産を売却したとき、購入時の資料がない場合には、取得費を売却価格の5％として計算されることがあります。
当社では、取得時期、当時の価格水準、建物の状況、土地の個別性などを調査し、税理士の先生が申告・説明を行いやすい取得費意見書を作成します。
親族間売買・同族間売買の不動産評価
親子、兄弟、親族、役員、同族会社との間で不動産を売買する予定がある方へ。
利害関係者間の不動産売買では、売買価格が時価として妥当かどうかが問題になることがあります。
当社では、取引前に不動産の時価を確認し、売買価格の妥当性を説明しやすい資料を作成します。
低額譲渡・高額譲渡に備える不動産時価評価
売買価格が低すぎる、または高すぎると見られないか不安な方へ。
親族や同族会社など、利害関係のある相手との取引では、価格の妥当性を説明できる資料を整えておくことが重要です。
当社では、不動産の個別性、市場性、利用状況、法令上の制限などを確認し、税務申告・税務調査で説明しやすい価格資料を作成します。
負担付贈与・債務引受付き不動産移転の時価評価
借入金付きの不動産を贈与・移転する予定がある方へ。
負担付贈与や債務引受付きの不動産移転では、不動産の通常の取引価額が問題になることがあります。
当社では、税理士の先生と連携し、不動産部分の時価評価・価格根拠資料の作成を行います。
収益物件・投資用不動産の売却相談・仲介
一棟マンション、一棟アパート、賃貸中の戸建・区分マンション、店舗、事務所、倉庫、事業用ビルなどの売却を検討している方へ。
収益物件・投資用不動産は、一般的な居住用不動産とは異なり、買主が不動産業者、投資家、法人などになることが多く、価格の見方も変わります。
このような不動産では、収益性、賃貸状況、修繕履歴、用途制限、建物の状態、買主候補、投資採算性などを総合的に見る必要があります。
当社では、不動産鑑定士としての価格分析と、宅地建物取引士としての売買実務の視点を踏まえ、収益物件・投資用不動産の売却相談・仲介業務に対応しています。
遺留分侵害額請求の不動産鑑定評価
相続・遺留分で不動産の評価額が問題になっている方へ。
不動産会社の査定額が複数あり、どの価格を前提にすればよいか分からない場合や、相手方の提示額に納得できない場合には、客観的な価格資料が必要になることがあります。
当社では、弁護士の先生とも連携し、遺留分侵害額請求に関係する不動産評価を行います。
離婚・財産分与の不動産鑑定評価
離婚に伴い、自宅や収益物件の価格を確認したい方へ。
住宅ローンが残っている場合、一方が不動産を取得する場合、売却せずに財産分与を行う場合には、客観的な不動産価格を確認しておくことが重要です。
当社では、協議・調停で説明しやすい不動産時価評価資料を作成します。
書籍を出版致しました！
推薦者の声
神戸ブライト法律事務所 弁護士 岡田 和也 先生
岡田和也弁護士
「速くて緻密」
小塩先生の仕事ぶりを表す言葉として、最適でしょう。
小塩先生は、北は北海道、南は沖縄まで、まさに日本全国で仕事をしておられます。
広大地案件、相続案件などを初めとして、非常に仕事の件数も多くご多忙かと思うのですが、そのフットワークの軽さは、他の不動産鑑定士の先生とは比べものになりません。
近畿圏の物件の鑑定をお願いしたときはもちろんのこと、関東圏の物件の鑑定をお願いしたときも、すぐに現地調査の日程を調整し、必要資料を揃えて、現地に飛んでくださいました。
そして、あっという間に鑑定書を作成していただきました。
その全ての過程が、「えっ、もうしていただけたんですか！？」という速さでした。
私も、仕事の処理の速さには自信を持っており、正直、他の弁護士とは比べものにならないと思います。
しかし、小塩先生の仕事の速さには、驚愕しました。
しかも、鑑定書を拝見すると、「よくそんなことまで気づかれましたね！」というような細かい箇所に至るまで非常に緻密な考察がなされており、先生の視野の広さと洞察力の深さを思い知らされました。
また、先生の鑑定書の内容は、とても説得的で、弁護士としての視点で見ても、安心できるものであります。
先生の鑑定書を裁判所に提出したところ、裁判所は何ら問題ないとして、先生の評価額をそのまま採用したこともありました。
今後も、小塩先生には大事な案件の鑑定をお願いしたいと思っています。
小塩先生、これからもどうぞよろしくお願いいたします。
Ｌ＆Ｐ司法書士法人 司法書士 山本 耕司 先生
山本耕司司法書士
小塩先生とは、開業された時以来のお付き合いとなりますが、初めてお出会いさせていただいた時から今も変わらず感じることは、親しみやすく頼りがいのある先生だということです。
いつも甘えて相談をさせていただいておりますが、私がさせていただく質問にも的確にかつ丁寧にご回答いただき非常に心強い限りです。
特に広大地についてのことについては、１から丁寧に教えていただきましたので、相続案件等のご相談の中で広大地に関することが出てきましたら、是非お客様をご紹介させていただければと思っております。
皆様も広大地はもちろんのこと、不動産の鑑定についてご相談されたいときには、是非一度、小塩先生にご相談されることをお勧めします。きっといい出会いになると思っております。
小塩先生におかれましては、これからの更なるご活躍を心より願っております。
丸山修税理士事務所 税理士 丸山 修 先生
丸山修税理士
相続税の申告において不動産の評価は必ず必要となってきます。
税法において決められた方法によって評価するのですがその評価額は申告する税理士によって違いが出ます。
その中で特に広大地評価をするか否かでは大きく納税額に差が生じることになります。
しかし広大地評価をするには様々な条件をクリアしなければならず、税務知識を超える部分が多くあり、当初の申告において広大地評価を回避する税理士も少なくありません。
この場合において不動産鑑定士の先生が作成する「広大地評価の意見書」は大変有効な資料であると税理士の間においても考えられています。
小塩先生にはその作成業務の依頼をさせていただいたり、その後の土地の活用方法などについて意見をいただいています。
また、意見書を作成するだけではなく顧問先に対して相続後の土地活用や二次相続についてもアドバイスをしていただき感謝しています。
誠実な対応と真面目な仕事ぶりに、紹介させていただいた顧問先からも大きな信頼を得ているため私としても大変うれしく思っています。
今後もますますのご活躍を心より願っております。
ご相談から納品までの流れ
お問い合わせ
電話、メール、LINEからご相談ください。
対象不動産の所在地、相談内容、資料の利用目的を分かる範囲でお知らせください。
内容確認・必要資料のご案内
相談内容を確認し、必要な資料をご案内します。
代表的な資料は、固定資産税課税明細書、登記簿謄本、公図、地積測量図、建物図面、売買契約書、査定書などです。
資料がすべて揃っていなくても、まずはご相談いただけます。
評価方針・見積りのご提示
鑑定評価書、意見書、価格調査資料、売却相談・仲介業務のいずれが適しているかを検討し、方針と見積りをご案内します。
正式依頼を前提としない相談段階でも、必要な業務範囲を分かりやすくご説明します。
ご契約・調査
業務内容、料金、納期、利用目的を確認したうえで契約手続きを行います。
その後、必要資料の確認、現地調査、市場調査、価格形成要因の分析を行います。
評価書・意見書の納品または売却活動の開始
評価目的に応じて、不動産鑑定評価書、意見書、価格調査資料などを作成・納品します。
税理士・弁護士の先生に説明する必要がある場合には、資料の内容や評価の考え方についても分かりやすく整理します。
売買仲介をご依頼いただく場合は、対象不動産の内容や売却方針を確認したうえで、買主候補への打診・売却活動を進めます。
よくあるご質問
不動産鑑定士に相談すべきか分かりません。
すべての不動産取引で不動産鑑定士が必要になるわけではありません。
ただし、税務申告、親族間売買、同族会社間売買、相続、離婚などで、価格の根拠を第三者に説明する必要がある場合には、不動産鑑定士による資料が役立つことがあります。
まずは相談内容を確認し、鑑定評価が必要か、簡易な資料で足りるかをご案内します。
不動産会社の査定書ではだめですか？
不動産会社の査定書で足りるケースもあります。
ただし、税務申告、親族間売買、同族会社間売買、遺留分侵害額請求、財産分与などでは、価格の根拠や中立性をより丁寧に説明する必要がある場合があります。
そのような場合には、不動産鑑定士による評価が有効です。
税務署に提出するための資料を作成できますか？
不動産の時価や取得費を説明するための資料作成は可能です。
ただし、税務判断や申告書作成は税理士の業務です。
当社では、税理士の先生と連携し、不動産部分の時価評価・価格根拠資料の作成を行います。
全国対応できますか？
はい、全国対応しています。
資料のやり取り、電話、メール、LINE、オンライン面談を活用して対応します。
物件内容や評価目的によっては現地調査が必要になるため、事前に対応方法をご案内します。
相談前に何を準備すればよいですか？
固定資産税課税明細書、登記簿謄本、売買契約書、査定書などがあれば確認がスムーズです。
ただし、資料が揃っていなくても相談は可能です。
まずは、対象不動産の所在地、相談目的、現在困っている点をお知らせください。
不動産の売却仲介も依頼できますか？
不動産業者・投資家・法人など、プロが買主となる不動産については、売却相談・仲介業務にも対応しています。
対象となる不動産の内容、所在地、権利関係、建物の状態、想定される買主候補などを確認したうえで、対応可否や売却方針をご案内します。
代表者プロフィール
代表取締役 小塩 敦
関西みなと鑑定株式会社は、兵庫県神戸市を拠点に、不動産売却時の取得費意見書、親族間売買・同族会社間売買、相続、離婚、税務申告に関係する不動産時価評価、収益物件・投資用不動産の売却相談・仲介を取り扱う不動産鑑定会社です。
不動産の価格は、単に相場を調べるだけでは説明できないことがあります。
土地の形状、接道、法令上の制限、建物の状態、収益性、市場性、利用状況などを確認し、目的に応じて価格の根拠を整理する必要があります。
「この価格でよいのか分からない」
「税理士・弁護士から資料を求められた」
「購入時の資料がなく、取得費を説明できない」
「収益物件・投資用不動産の売却相談がしたい」
このような場合は、まずはご相談ください。
| 保有資格 |
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| 所属 |
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| 経歴 |
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事務所地図・アクセス
当社は兵庫県神戸市を拠点に、不動産売却時の取得費意見書、不動産時価評価、親族間売買・同族会社間売買、相続・離婚に関係する不動産評価、プロ向け不動産の売却相談に対応しています。
遠方の不動産でも、資料のやり取り、電話、メール、LINE、オンライン面談を活用して対応可能です。
現地調査が必要な場合は、対象不動産の内容や評価目的を確認したうえで、対応方法をご案内します。
ご来所による相談をご希望の場合は、事前予約をお願いいたします。
事務所
六甲ライナー「アイランドセンター」駅直結
駐車場
地下にコインパーキングあり
不動産の価格・売却でお困りの方へ
不動産の価格は、売却、税務申告、親族間取引、相続、離婚などで大きな影響を与えます。
不動産会社の査定額だけでよいのか、不動産鑑定士による評価が必要なのか、収益物件・投資用不動産として売却できるのか、まずは現在の状況を確認したうえでご案内します。
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営業時間：9:00〜18:00
休業日：土曜・日曜・祝日（予約があれば対応可能）
