財産分与の不動産鑑定
離婚時の財産分与では、自宅・マンション・土地建物などの不動産価格をいくらと見るかによって、相手に支払う金額、または受け取る金額が大きく変わります。
特に、不動産会社の無料査定書、固定資産税評価額、相続税評価額などを基に価格を決めようとすると、金額に大きな差が出たり、相手方が納得しなかったりして、協議・調停が長引くことがあります。
財産分与で不動産価格について争いがある場合には、不動産鑑定士が作成する不動産鑑定評価書または調査報告書により、対象不動産の時価を確認し、弁護士・相手方・裁判所に説明しやすい価格根拠を残しておくことが重要です。
不動産価格で揉める前に、まずは財産分与における不動産評価についてご相談ください。
あなたにはこのようなお悩みはありませんか？
- 自宅やマンションの価格をいくらにすればよいか分からない。
- 相手方が出してきた不動産会社の査定額に納得できない。
- こちらで取得した査定額と、相手方の査定額に大きな差がある。
- 固定資産税評価額や相続税評価額を基準にしてよいのか不安がある。
- 弁護士から、不動産の時価が分かる資料を用意するように言われた。
- 調停や協議で、不動産価格の話が進まず困っている。
- 財産分与で使える不動産鑑定評価書を作成してほしい。
このような場合、不動産の価格について客観的な根拠を示せる資料を準備することで、協議・調停を進めやすくなる可能性があります。
固定資産税評価額だけで財産分与額を決めるのは危険です
固定資産税評価額は、市区町村が固定資産税を課税するために用いる価格です。
そのため、財産分与で問題となる「現在の不動産の時価」とは一致しないことがあります。
特にマンションの場合、固定資産税評価額は、実際の市場価格より大きく低くなることがあります。また、土地建物の個別事情、築年数、管理状態、眺望、階数、リフォーム状況、周辺の売買事例などが十分に反映されないこともあります。
固定資産税評価額は、価格の目安として確認する価値はあります。
しかし、その金額だけで財産分与額を決めると、どちらか一方に大きな不公平が生じる可能性があります。
財産分与とは？
財産分与とは、夫婦が婚姻中に協力して築いた財産を、離婚に際して分け合う制度です。
対象になる財産には、預貯金、有価証券、自動車、保険、不動産などがありますが、特に自宅・マンション・土地建物などの不動産は金額が大きいため、財産分与全体に大きな影響を与えます。
協議でまとまらない場合には、家庭裁判所に対して財産分与を求めることができます。
なお、令和8年4月1日施行の民法等改正により、財産分与の請求期間は原則として離婚後5年に伸長されています。ただし、令和8年3月31日以前に離婚した場合は、従前どおり離婚後2年とされています。
民法第768条
- 協議上の離婚をした者の一方は、相手方に対して財産の分与を請求することができる。
- 前項の規定による財産の分与について、当事者間に協議が調わないとき、又は協議をすることができないときは、当事者は、家庭裁判所に対して協議に代わる処分を請求することができる。ただし、離婚の時から五年を経過したときは、この限りでない。
- 前項の場合には、家庭裁判所は、離婚後の当事者間の財産上の衡平を図るため、当事者双方がその婚姻中に取得し、又は維持した財産の額及びその取得又は維持についての各当事者の寄与の程度、婚姻の期間、婚姻中の生活水準、婚姻中の協力及び扶助の状況、各当事者の年齢、心身の状況、職業及び収入その他一切の事情を考慮して、分与をさせるべきかどうか並びに分与の額及び方法を定める。この場合において、婚姻中の財産の取得又は維持についての各当事者の寄与の程度は、その程度が異なることが明らかでないときは、相等しいものとする。
不動産会社の無料査定書だけでは、相手方が納得しないことがあります
不動産会社の無料査定書は、売却を前提とした価格の参考資料としては有用です。
しかし、財産分与では、実際に売却するのではなく、夫婦間で不動産の価値をいくらと見るかが問題になります。
また、不動産会社の査定額は、査定方法、売却想定時期、売出価格の考え方、依頼者の希望などによって差が出ることがあります。
そのため、夫側・妻側がそれぞれ別の不動産会社に査定を依頼すると、査定額に数百万円から1,000万円以上の差が出ることもあります。
このような場合、どちらの査定額が妥当なのかを当事者だけで判断することは困難です。
財産分与で不動産価格について争いがある場合には、不動産鑑定士による評価資料を準備することで、価格の根拠を説明しやすくなります。
財産分与で問題となるのは不動産の価格です
例えば、次のようなマンションがあるとします。
- 実際の時価：2,500万円
- 固定資産税評価額：1,300万円
- 財産分与割合：夫婦2分の1ずつ
- 夫がマンションを取得し、妻に代償金を支払うケース
この場合、固定資産税評価額を基準にすると、妻に支払う金額は650万円になります。
一方、時価2,500万円を基準にすると、妻に支払う金額は1,250万円になります。
つまり、固定資産税評価額を基準にした場合と、時価を基準にした場合では、代償金に600万円（1,250万円-650万円）の差が生じます。
このように、不動産の評価額をどの金額で見るかによって、財産分与の結果は大きく変わります。
そのため、財産分与で不動産価格が問題になる場合には、固定資産税評価額だけで判断せず、現在の時価を確認することが重要です。
財産分与で不動産鑑定評価書が有効な理由
不動産鑑定評価書は、不動産鑑定士が不動産鑑定評価基準に基づいて作成する専門的な評価資料です。
不動産会社の査定書や固定資産税評価額とは異なり、対象不動産の個別性、市場性、収益性、権利関係、周辺の取引事例などを踏まえて、評価額を検討します。
そのため、財産分与で不動産価格について争いがある場合には、弁護士との打合せ、相手方との協議、調停などで、価格の根拠を説明するための資料として活用しやすくなります。
不動産価格について話し合いが進まない場合には、不動産鑑定評価書または調査報告書の作成をご検討ください。
不動産価格について争いになってから慌てて資料を集めるよりも、早い段階で時価の目安を把握しておくことで、弁護士との打合せや相手方との協議を進めやすくなります。
次回の調停期日が決まっている場合や、相手方から査定書が提出されている場合には、できるだけ早めにご相談ください。
【不動産鑑定評価書を作成するメリット】
不動産価格について、客観的な根拠を示しやすくなる。
不動産会社の査定額に大きな差がある場合でも、価格の妥当性を検討しやすくなる。
弁護士との打合せで、不動産価格の論点を整理しやすくなる。
協議・調停で、不動産価格に関する説明資料として活用しやすくなる。
固定資産税評価額や相続税評価額だけで判断することによる不公平を避けやすくなる。
このような場合は、不動産鑑定をご検討ください
- 相手方の査定額が高すぎる、または低すぎると感じる。
- 夫側・妻側で取得した査定額に大きな差がある。
- 固定資産税評価額を基準にするよう求められている。
- マンション、自宅、土地建物の価格が財産分与全体に大きく影響する。
- 弁護士から不動産の評価資料を求められている。
- 調停で不動産価格について争点になっている。
- 次回の調停期日までに評価資料を準備したい。
不動産鑑定評価書と調査報告書の違い
財産分与で使用する評価資料には、主に「不動産鑑定評価書」と「調査報告書」があります。
不動産鑑定評価書は、不動産鑑定評価基準に基づいて作成する正式な評価書です。調停、訴訟、相手方への説明資料として使用する可能性がある場合には、不動産鑑定評価書をおすすめします。
一方、調査報告書は、不動産鑑定評価書よりも簡易な形式で、時価の目安や価格妥当性を確認するための資料です。まずは協議の材料として価格感を把握したい場合には、調査報告書で対応できる場合もあります。
どちらが適しているかは、相手方との争いの程度、弁護士の方針、調停・裁判で使用する可能性、対象不動産の内容によって異なります。
ご相談時に、現在の状況をお聞きしたうえで、適切な資料をご提案します。
財産分与では、税務上の時価にも注意が必要です
財産分与により土地建物を移転する場合、税務上も「時価」が問題になることがあります。
例えば、不動産の時価とかけ離れた金額で財産分与を行った場合、後日、税務上の確認が必要になる可能性があります。
財産分与は、夫婦間の清算として行われるものですが、不動産の価値が大きい場合には、弁護士だけでなく、税理士にも確認しながら進めることが重要です。
当社では、不動産そのものの時価評価を担当します。
税務判断については税理士、法的判断については弁護士の専門領域となりますが、不動産の価格根拠を整理することで、専門家間の検討を進めやすくすることができます。
当社が財産分与の不動産評価で選ばれる理由
財産分与で問題になりやすい不動産価格の争点を整理します
財産分与では、不動産会社の査定書、固定資産税評価額、相続税評価額など、複数の価格資料が出てくることがあります。
しかし、それぞれの価格は目的や算定方法が異なるため、そのまま財産分与の基準にできるとは限りません。
当社では、不動産鑑定士が対象不動産の個別性、市場性、権利関係、利用状況などを確認し、財産分与で説明しやすい価格根拠を整理します。
弁護士との打合せ・協議・調停で使いやすい評価資料を作成します
財産分与では、評価額そのものだけでなく、なぜその価格になるのかを相手方や弁護士に説明できることが重要です。
当社では、不動産鑑定評価書または調査報告書により、価格の根拠を整理し、協議・調停・弁護士との打合せで活用しやすい資料を作成します。
相手方の査定額に納得できない場合や、固定資産税評価額を基準にするよう求められている場合にも、価格の妥当性を検討する資料としてご利用いただけます。
全国対応・スピード対応が可能です
当社は、全国各地の不動産評価に対応しています。
対象不動産が遠方にある場合でも、資料確認、現地調査、役所調査、周辺取引事例の確認などを行い、対象不動産の内容に応じた評価を行います。
次回の調停期日が近い場合や、弁護士から早めに評価資料を求められている場合にも、可能な限りスピード感を持って対応します。
弁護士からの推薦
神戸ブライト法律事務所 弁護士 岡田 和也 先生
岡田和也弁護士
「速くて緻密」
小塩先生の仕事ぶりを表す言葉として、最適でしょう。
小塩先生は、北は北海道、南は沖縄まで、まさに日本全国で仕事をしておられます。
広大地案件、相続案件などを初めとして、非常に仕事の件数も多くご多忙かと思うのですが、そのフットワークの軽さは、他の不動産鑑定士の先生とは比べものになりません。
近畿圏の物件の鑑定をお願いしたときはもちろんのこと、関東圏の物件の鑑定をお願いしたときも、すぐに現地調査の日程を調整し、必要資料を揃えて、現地に飛んでくださいました。
そして、あっという間に鑑定書を作成していただきました。
その全ての過程が、「えっ、もうしていただけたんですか！？」という速さでした。
私も、仕事の処理の速さには自信を持っており、正直、他の弁護士とは比べものにならないと思います。
しかし、小塩先生の仕事の速さには、驚愕しました。
しかも、鑑定書を拝見すると、「よくそんなことまで気づかれましたね！」というような細かい箇所に至るまで非常に緻密な考察がなされており、先生の視野の広さと洞察力の深さを思い知らされました。
また、先生の鑑定書の内容は、とても説得的で、弁護士としての視点で見ても、安心できるものであります。
先生の鑑定書を裁判所に提出したところ、裁判所は何ら問題ないとして、先生の評価額をそのまま採用したこともありました。
今後も、小塩先生には大事な案件の鑑定をお願いしたいと思っています。
小塩先生、これからもどうぞよろしくお願いいたします。
薄木総合法律事務所 弁護士 薄木 英二郎 先生
薄木英二郎弁護士
我々弁護士は多くの相続案件に関与させていただき、多岐にわたる問題点をひとつひとつ解決していき、最終的に解決方法を導くことになります。
その際に、他士業の先生方と協働させていただくことがほとんどです。
なかでも不動産をお持ちの方が被相続人である場合には、相続税対策を考える必要があり、税理士と協働して対策を練るのですが、広大地認定の可否が問題となった場合、税理士では手に負えないことがほとんどです。
広大地の認定の可否が問題となることすら判断できない弁護士や税理士もいます。
その場合に頼りになるのが不動産鑑定士の先生なのですが、広大地認定の可否はとても判断が難しく、専門的知識が必要であることは当然ながら、多くの実績を積まれていなければ適切な判断が難しいです。
そこで頼りになるのは関西みなと鑑定株式会社の不動産鑑定士小塩先生です。
小塩先生は、広大地認定についての高度の専門的知識をお持ちであると同時に、多数の案件処理の実績がありますので、我々は安心して依頼をすることができます。
広大地の認定がされれば、相続人にとっては大きなメリットがありますので、広大地認定の可能性がある場合には「まずは小塩先生に相談しよう」ということになっています。
親身になって相談に乗っていただけますし、アドバイスも的確ですし、また、依頼者にとって気になる料金体系も明確なので、とても頼りにしています。
「広大地といえば小塩先生」ですので、広大地の認定可能性が少しでもあれば、まずは小塩先生にご相談されることをお勧めいたします。
書籍を出版致しました！
料金の目安
財産分与で多い自宅、マンション、土地建物の評価については、対象不動産の種類、所在地、権利関係、資料の有無、調停・裁判で使用する可能性などにより料金が異なります。
まずは資料を確認したうえで、鑑定評価書が必要か、調査報告書で足りるかをご提案します。
正式にご依頼いただく前にお見積りを提示しますので、費用をご確認いただいたうえでご判断いただけます。
■■ご依頼前の確認について■■
ご依頼前に無料で事前査定を行い、その結果にご納得いただいた段階で正式にご依頼していただくことが可能です。
ご依頼前に資料を確認し、評価の方向性・概算費用・必要資料をご説明します。正式なご依頼前にお見積りを提示しますので、内容をご確認のうえご判断いただけます。
| 類型 | 不動産鑑定評価書（税込み） | 調査報告書（税込み） |
|---|---|---|
| 更地 | 44万円～ | 33万円～ |
| 自用の建物及びその敷地 | 44万円～ | 33万円～ |
| 貸家及びその敷地 | 44万円～ | 33万円～ |
| 借地権付建物 | 55万円～ | 44万円～ |
| 底地 | 44万円～ | 33万円～ |
| 区分所有建物及びその敷地 | 44万円～ | 33万円～ |
| 建物 | 44万円～ | 33万円～ |
| 特殊案件 | お問合わせ | |
| 相続案件・訴訟案件 | お問合わせ | |
- 上記は税込の最低報酬額です。
- 対象不動産の所在地、規模、権利関係、評価目的、価格時点、資料の整備状況、調査範囲等により、個別にお見積りいたします。
- 調査報告書は、不動産鑑定評価基準に則った不動産鑑定評価書とは異なります。
- 特殊案件、相続案件、訴訟案件等は、内容を確認のうえ個別にお見積りいたします。
サービスの流れ
お問い合わせ
まずは、お電話またはお問い合わせフォームからご相談ください。
現在の状況、対象不動産、相手方との争点、調停期日の有無などを確認します。
受付時間：9:00～18:00（土日祝：予約対応）
資料の確認
固定資産税課税明細書、登記簿謄本、不動産会社の査定書、相手方から提出された資料などを確認します。
資料がそろっていない場合でも、取得方法をご案内します。
方針とお見積りのご提案
不動産鑑定評価書が必要か、調査報告書で対応できるかを検討し、料金と納期をご提案します。
正式なご依頼
お見積り内容にご納得いただいた後、正式にご依頼いただきます。
現地調査・価格調査
対象不動産の現地調査、役所調査、取引事例の確認、市場分析などを行います。
不動産鑑定評価書・調査報告書の作成
財産分与で説明しやすいように、価格の根拠を整理した評価書または報告書を作成します。
ご納品
完成後、製本させていただき、成果品をご郵送させていただきます。
私が不動産鑑定評価書を作成します
代表取締役 小塩 敦
| 保有資格 |
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| 所属 |
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| 経歴 |
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事務所地図・アクセス
事務所
六甲ライナー「アイランドセンター」駅直結
駐車場
地下にコインパーキングあり
よくあるご質問
財産分与では、不動産会社の無料査定書だけでは不十分ですか？
不動産会社の無料査定書は、売却を前提とした価格の参考資料としては有用です。
しかし、財産分与では、実際に売却するとは限らず、夫婦間で不動産の価値をいくらと見るかが問題になります。
また、査定会社や査定方法によって金額に差が出ることもあります。
相手方との間で査定額に大きな差がある場合や、調停で価格が争点になっている場合には、不動産鑑定評価書または調査報告書の作成を検討する価値があります。
固定資産税評価額を基準にして財産分与をしてもよいですか？
固定資産税評価額は、固定資産税を課税するための価格です。
そのため、財産分与で問題となる現在の時価とは一致しないことがあります。
特にマンションや収益物件では、固定資産税評価額と実際の市場価格に大きな差が出ることがあります。
固定資産税評価額は参考資料の一つにはなりますが、それだけで財産分与額を決めると、不公平な結果になる可能性があります。
相手方が出してきた査定額が高すぎる、または低すぎると感じます。相談できますか？
はい、相談可能です。
相手方が提出した不動産会社の査定書、固定資産税評価額、相続税評価額などを確認し、その価格が妥当といえるかを検討します。
必要に応じて、不動産鑑定評価書または調査報告書を作成し、価格の根拠を整理します。
弁護士に依頼中でも相談できますか？
はい、相談可能です。
すでに弁護士に依頼されている場合には、弁護士の方針や調停の状況を踏まえて、どのような評価資料が必要かを検討します。
必要に応じて、弁護士の先生と評価方針について確認しながら進めることも可能です。
調停や裁判で使うことはできますか？
不動産鑑定評価書は、不動産鑑定士が不動産鑑定評価基準に基づいて作成する専門的な評価資料です。
調停、訴訟、相手方との協議、弁護士との打合せなどで、不動産価格の根拠を説明する資料として活用されることがあります。
ただし、最終的にどの資料をどのように使うかは、弁護士の方針や裁判所の判断によります。
夫側・妻側のどちらからでも依頼できますか？
はい、どちらの立場からでもご依頼いただけます。
当社は、不動産鑑定士として対象不動産の価格を客観的に評価します。
依頼者にとって都合のよい価格を作るのではなく、対象不動産の内容、市場性、取引事例などを踏まえて、根拠のある評価額を検討します。
鑑定評価書と調査報告書のどちらを依頼すればよいですか？
調停や裁判で使用する可能性が高い場合、または相手方との争いが大きい場合には、不動産鑑定評価書をおすすめします。
一方で、まずは価格の目安を把握したい場合や、協議の材料として使用したい場合には、調査報告書で対応できることもあります。
ご相談時に状況をお聞きしたうえで、どちらが適しているかをご提案します。
どのような資料が必要ですか？
主な資料は、固定資産税課税明細書、登記簿謄本、公図、地積測量図、建物図面、不動産会社の査定書、相手方から提出された資料などです。
マンションの場合は、管理費・修繕積立金、間取り図、管理規約、長期修繕計画、過去の売買資料などがあると評価しやすくなります。
資料がそろっていない場合でも、取得方法をご案内します。
どれくらいの期間で作成できますか？
対象不動産の種類、所在地、資料の有無、現地調査の要否、評価の難易度によって異なります。
次回の調停期日が近い場合や、弁護士から提出期限を指定されている場合には、できるだけ早めにご相談ください。
全国対応は可能ですか？
はい、全国対応が可能です。
対象不動産の所在地に応じて、資料確認、現地調査、役所調査、周辺事例の確認などを行います。
遠方の不動産についても、まずはご相談ください。
財産分与の不動産評価は、早めにご相談ください
不動産鑑定士 小塩 敦
財産分与では、自宅・マンション・土地建物などの不動産価格をいくらと見るかによって、相手方に支払う金額、または受け取る金額が大きく変わります。
不動産会社の無料査定書、固定資産税評価額、相続税評価額などは参考資料になりますが、それぞれ目的や算定方法が異なるため、そのまま財産分与の基準にできるとは限りません。
特に、相手方が提出した査定額に納得できない場合や、夫側・妻側で取得した査定額に大きな差がある場合には、早い段階で不動産の時価を確認しておくことが重要です。
当社では、不動産鑑定士が対象不動産の内容を確認し、財産分与で説明しやすい不動産鑑定評価書または調査報告書を作成します。
弁護士との打合せ、相手方との協議、調停で不動産価格が争点になっている場合には、まずは現在の状況をお聞かせください。
不動産価格の根拠を整理することで、今後の方針を検討しやすくなる可能性があります。
お問合せはこちらです。
相手方から査定書を提示された方、相続税評価額を前提に金額を提示されている方、弁護士から不動産鑑定を勧められた方は、まずは無料相談をご利用ください。
固定資産税課税明細書、登記簿謄本、相手方の査定書・鑑定書などがあれば、より具体的に確認できます。
お問合せ・ご相談はこちら
お気軽にお問合せください
営業時間：9:00〜18:00
休業日：土曜・日曜・祝日（予約があれば対応可能）
