兵庫県神戸市東灘区向洋町中6丁目9番地
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相続税申告の土地評価明細書を 不動産鑑定士が代行
（税理士の先生向け・全国対応）
申告・税務判断は先生。当社は「評価単位／減価要因／図面」を整理し、説明できる資料に整えます。
相続税の土地評価、こんなお悩みはありませんか？
- 過大評価による相続人トラブル（損害賠償リスク）を回避したい
- 土地評価の経験が少なく、判断に不安がある
- 忙しくて、調べながら土地評価をする時間がない
- 想定整形図など図面を整え、相続人・税務署の信頼を確保したい
- 33条書面を添付して申告したい
- 土地評価を丸投げして、本業に集中したい
申告・税務判断は先生の領域。
当社は、現地調査・役所調査・図面作成まで行い、土地評価明細書を「説明できる形」に整えます。
なぜ相続の土地評価は難しいのか
相続税申告の土地評価は、路線価を当てはめるだけでは済みません。
相続特有の論点（評価単位・減価要因・接道・法規・現況）を踏まえ、税務署・相続人に説明できる資料として整える必要があります。
相続の実務では、案件が「申告期限まで残り数ヶ月」で入ることも多く、確定申告期と重なると土地評価に十分な調査時間を確保しづらいのが現実です。
放置すると起きる3つのリスク
（過大評価・説明負担・トラブル）
土地評価は通達の理解だけでなく、現況や法規の読み解きが必要です。
たとえば、前面道路に路線価が付いていても、建築基準法上の道路ではなく建物が建てられない道路というケースがあり、機械的に評価すると過大評価になり得ます。
また、相続の土地評価で重要なのが評価単位です。ここを外すと、評価全体の前提が崩れます。
その結果、
- 過大納税 → 相続人の不満・トラブル
- 税務署・相続人への説明コスト増
- 「更正の請求」業者の標的化
といった実務上の負担につながりかねません。
解決策：土地評価を「調査・図面・根拠資料」まで外部化する
最も確実なのは、財産評価基本通達に精通し、評価単位の判断ができ、現地・役所調査まで行う不動産鑑定士に土地評価を任せることです。
当社（関西みなと鑑定）は、税理士の先生方の「土地評価の外部パートナー」として、土地評価に関する一連の資料作成を支援します。
税理士の先生の役割／当社の役割（責任分担を明確にします）
相続税申告では「税務判断」と「土地評価」が混ざりやすく、相続人への説明でも誤解が起きがちです。
当社は、先生が安心して申告に専念できるよう、役割を明確にして支援します。
【税理士の先生の役割】
- 相続税申告（申告書作成・税務判断）
- 特例適用の判断、税額計算、申告期限管理
- 税務署対応（申告全体の責任）
【当社（不動産鑑定士）の役割】
- 土地評価の調査（机上／必要に応じて現地・役所確認）
- 評価単位の整理、減価要因の抽出と根拠の資料化
- 想定整形図等の図面作成（内製）
- 土地評価明細書の作成支援（説明できる形に整理）
※1 当社は「土地評価の資料化」を担います。申告・税務判断は税理士の先生の領域です。
※2 相続人への説明で必要となる「根拠資料」を整えることで、手戻りと説明負担を減らします。
当社に依頼すると、先生の実務はこう変わります
- 33条書面添付に向けて、説明できる資料が整う
- 過大評価を避け、損害賠償リスクの回避につながる
- 減価要因を拾い、節税余地を最大化できる
- 想定整形図など、時間のかかる図面作成を丸ごと外注できる
- 確定申告期でも、土地評価を任せて本業に集中できる
- 申告後の税務調査でも、説明材料が揃いやすい
実績・対応範囲（安心材料）
- 税務署提出用の資料作成実績が多数
- 全国対応（遠方でも品質を落とさない運用）
- 想定整形図等の図面は当社で作成（修正・再整理がしやすい）
- 税務署から相続税関連の評価依頼を受ける業務にも対応してきた経験
税理士の先生から選ばれる理由（お客様の声）
お客様の声にある「広大地」は旧制度の表現です。
現在は「地積規模の大きな宅地」等の論点として、評価単位・減価要因・図面整理の実務に活かしています。
烏野利勝税理士事務所 税理士 烏野 利勝 先生
烏野利勝税理士
広大地鑑定が必要な案件が発生した際に、どなたか良い不動産鑑定士の先生がいないか探していたところ、知人の税理士から信頼できる先生がいるということで、小塩先生を紹介していただきました。
その際、他の不動産鑑定士の先生にも、少しお声をおかけしていたのですが、小塩先生の対応力と説得力が、断然まさっていたため、小塩先生にお願いすることにしました。
正式に小塩先生に依頼をしますと、即座に動いてくださり、鑑定対象の土地はもちろんのこと、その他の土地評価についても丁寧なアドバイスをいただきました。
お話を聞いておりますと、数多くの経験を踏まれて実績も確かなことが伝わってきましたし、土地評価だけでなく税法の知識もかなりお持ちで、小塩先生の博識に驚かされました。
広大地意見書も素早く完成し、中身を拝見しますと、詳細なデータと緻密な分析で作成されており、この短期間で、よくぞこれだけ調査していただいたものだな、と感心いたしました。
もちろん、税務署に完成した広大地意見書を自信をもって提出することができ、広大地が否認されることはないだろうと、安心しております。
今後も同様の案件が発生した場合はもちろんのこと、土地評価に頭を悩ますような案件が発生した場合は、小塩先生に鑑定を是非依頼したいと考えております。
また、同業者にも自信をもって推薦できる先生だと思っております。
今後も小塩先生のますますのご活躍を心より願っております。
丸山修税理士事務所 税理士 丸山 修 先生
丸山修税理士
相続税の申告において不動産の評価は必ず必要となってきます。
税法において決められた方法によって評価するのですがその評価額は申告する税理士によって違いが出ます。
その中で特に広大地評価をするか否かでは大きく納税額に差が生じることになります。
しかし広大地評価をするには様々な条件をクリアしなければならず、税務知識を超える部分が多くあり、当初の申告において広大地評価を回避する税理士も少なくありません。
この場合において不動産鑑定士の先生が作成する「広大地評価の意見書」は大変有効な資料であると税理士の間においても考えられています。
小塩先生にはその作成業務の依頼をさせていただいたり、その後の土地の活用方法などについて意見をいただいています。
また、意見書を作成するだけではなく顧問先に対して相続後の土地活用や二次相続についてもアドバイスをしていただき感謝しています。
誠実な対応と真面目な仕事ぶりに、紹介させていただいた顧問先からも大きな信頼を得ているため私としても大変うれしく思っています。
今後もますますのご活躍を心より願っております。
しなの税理士事務所 税理士 村田 圭介 先生
当所では相続税業務に力を入れておりますが、実際の申告実務では不動産の評価に戸惑うことが多くあります。
これまで広大地の適用については躊躇することが多かったのですが、小塩先生とご一緒させていただくようになってからは、適用の検討段階からご相談に乗っていただき、的確なアドバイスをいただいております。
小塩先生は不動産鑑定士の業務範囲のみならず、資産税全般（通達や裁決事例を含）についても精通していらっしゃるため、不動産に関する様々な問題を一緒に協議していただけるパートナーとしてとても信頼しております。
相続税の申告を行う際には、法務については行政書士や司法書士、美術品等については鑑定専門家と提携して業務を進めていく必要があるように、小塩先生と出会ってからは、不動産についても専門家との提携が必須と改めて実感しております。
今後ともどうぞよろしくお願い申し上げます。
相続人の声
【期限が迫っていても、現地・資料作成までスピーディ】
長野県長野市 K.M様
ご依頼前は、どのようなお悩みがありましたか？
クリックすると拡大します。
相続のおり、市街化調整区域内の土地評価に関して、どちらに相談してよいか悩んでいました。
当事務所にご依頼頂いたキッカケは何ですか？
普段、お付き合いのあります税理士さんのご紹介です。
当事務所に依頼して良かった！と思うことは何でしょうか？
ご依頼した件は土地評価でしたが、その土地は道路に接していない市街化調整区域内の駐車場と言う複雑な土地でした。
小塩代表には早速に現地調査・資料作成等を行なって頂き、本当に有難う御座いました。
また、遠方にもかかわらず、重ねてお礼を申し上げます。
【複数筆・難しい案件でも、整理が早く“説明しやすい資料”になる】
兵庫県 O.M様
ご依頼前は、どのようなお悩みがありましたか？
クリックすると拡大します。
相続税申告のための土地の評価
当事務所にご依頼頂いたキッカケは何ですか？
ホームページを見たこと
当事務所に依頼して良かった！と思うことは何でしょうか？
・限られた時間の中で複数の複雑な土地の評価を迅速にしていただけたこと
・現地に赴き評価していただけたこと
・連絡が取れやすかったこと
・資料をわかりやすく提示していただけたこと
書籍を出版致しました！
サービス内容
【全国一律料金：経費込み、消費税込み】
このサービスを御依頼いただくと、印刷するだけで土地評価が完成する土地評価明細書を作成できます。
つまり、先生方は、無駄な時間を費やすことなく、本業に専念できるということです。
| プラン名 | 机上プラン | 現地プラン |
| 費用（税込み） | 8.8万円/件～ | 16.5万円/件～ |
| 現地調査 | × | ○ |
| 法務局資料取得 | ○ | ○ |
| 市役所調査 | △ | ○ |
| 現地写真 | × | ○ |
| 想定整形図の作成 | ○ | ○ |
| 土地評価明細書の作成 | ○ | ○ |
| 不動産売却相談（仲介） | ○ | ○ |
| 不動産鑑定相談 | ○ | ○ |
| 納品形態 | ＰＤＦ | ＰＤＦ |
| 依頼件数 | 1件以上 | 同一の市区町村で3件以上※ |
| メリット | 安くて納品が早い | 確実な土地評価で税務調査対策が可能 |
| ※1 1件又は2件の場合は、＋5.5万円が加算されます。 ※2 案件に応じてオプション加算が必要になる場合があります。 ■評価単位を分ける必要がある場合 ＋5.5万円 ■地積規模の大きな宅地 ＋22万円 ■その他（複雑な権利関係等） お問い合わせ ※3 無料見積は「先生の想定される評価単位数」をもとに、概算レンジをお伝えします。 ※4 受任後に資料・現況等を確認した結果、評価単位数が増減する可能性があります。 | ||
【料金の目安】
ご依頼の流れ（6ステップ）
無料見積り
「固定資産税課税明細書」等の資料と、以下が分かれば無料で概算をお伝えします。
- 物件所在地（市区町村まででも可）
- 申告期限（残り日数）
- 評価単位数（分からなければ未記入でも可）
- 筆数（ざっくり）
- 地積規模の大きな宅地に該当しそうか（不明でも可）
※1 状況により、追加資料のお願いや、対応可否の判断を先に行う場合があります（品質確保のため）。
※2 評価単位数が不明でも構いません。分かる範囲の資料で、まずは概算レンジをご案内します。
評価担当者
全国を飛び回っているので、早い時期の相談をおすすめします！！
不動産鑑定士 小塩 敦
【保有資格】
不動産鑑定士
宅地建物取引士
1級ファイナンシャル・プランニング技能士
公認不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
自己紹介が遅くなり、失礼致しました。
神戸市で不動産鑑定士をしております、小塩敦（こしおあつし）と申します。
私は開業前は、東京の中堅不動産鑑定事務所に勤め、日本中（47都道府県中40）の広大地を含む不動産鑑定等に携わってきました。
この経験から、開業後も全国各地の税理士の先生をサポートさせていただいております。
相続の業務に携わっていると、相続税申告書を見る機会が多いのですが、土地評価における間違いが非常に多く見られます。
実際に弊社でも、知識がない税理士にお願いしたばっかりに多額の相続税を支払わされたという相続人の声が後をたちません。
１万円といった単位ではありません。何百万円、何千万円という単位です。
これは、社会的な損失だと私は考えています。
その思いから、相続税専門の不動産鑑定士として少しでもお客様のために節税したいと願う税理士の先生をサポートしたいと考えました。
ただし、注意点があります。
弊社では、責任を持って不動産鑑定士の小塩が全て対応しているため、申告期限内で間に合わない場合等もあります。このような場合、お客様に迷惑がかかりますので、お断りをさせていただいております。
まずは、「無料相談」を行うことで「お見積書」を作成していただき、専門家を有効活用して相続人の信頼を得ていただければと思います。
よくある質問
遠方でも対応できますか？
全国対応です。案件内容に応じて進め方をご案内します。
どの程度の資料が必要ですか？
目安は「謄本」「固定資産税課税明細書」等です。不足があってもまずはご相談ください。
図面作成もお願いできますか？
想定整形図などの図面作成にも対応します（当社で作成）。
見積は無料ですか？
はい。無料で対応します。案件の状況により、概算レンジ提示→受任後に詳細確定、という形で臨機応変に進めます。
土地評価代行のお申込み・ご相談はこちらです。
お急ぎの方は、お電話にてご連絡下さい！
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営業時間
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