相続税の節税が可能な土地とは

鑑定評価が有効な土地としては、以下のものが挙げられ、これらはいずれも「財産評価基本通達」による補正率では、適正に評価することが困難なものばかりです。

したがって、以下のような物件を相続される時は、当社へご相談していただければ、最適なアドバイスをさせていただきます。

広大地に該当すれば、土地評価額を42.5％～65％減額させることができます。

土地を分割して戸建分譲又は宅地分譲することが最有効使用と判断される場合には、適用できる可能性が高いです。

ただし、マンションが最有効使用であれば、適用不可となります。

広大地は、以下の2〜11よりも大きく減額できる可能性を秘めておりますが、ほとんどの税理士の先生は、広大地判定を苦手とし、積極的には利用していないのが現状です。

弊社の広大地意見書があれば、たとえ税務調査があっても十分に対抗できる武器になりますが、意見書がないまま広大地申告を行うと、税務調査で否認されてしまう可能性があります。

節税したいとお考えの方は、ぜひご連絡下さいませ。 また、弊社が運営している広大地専門のサイトもありますので、是非ご覧下さいませ。

なお、広大地に該当しない土地であっても、鑑定評価により減額できる可能性が高いですから、一度弊社へご連絡下さい。

前面道路の幅員が2ｍ未満であっても、路線価が敷設されているケースもありますが、一般市場においては、路線価を下回る価格で取引されることが通常です。

特に都市計画区域内で建築基準法上の道路に該当するかを詳細に調査する必要があります。

仮に、建築基準法上の道路でなければ、建物の建築ができない土地になるため、相当の評価減が必要になるため、節税効果は大きいものになります。

例えば、150㎡程度の土地が標準的な住宅地で、間口5ｍ、奥行30ｍ、面積150㎡あっても住宅の建築は困難となり、用途的な側面も踏まえ相当の減価が必要になります。

このような場合、路線価評価による減価率は小さく実際の売買時の減価率とは大きく異なるケースがほとんどです。

鑑定評価では市場価格を踏まえた評価となりますので、大きな評価減が見込めます。

傾斜地といっても利用できる傾斜地と利用できない傾斜地があります。

「財産評価基本通達」による減価率はこれが考慮されていないため、どのような傾斜地でも同じ扱いになっています。

したがって、鑑定評価により、崖地部分の減価率も異なってくるため、利用できない傾斜地については相当の減価が見込め、節税につながります。

市街地に隣接している農地等は路線価が敷設されていることが多く、路線価評価でも相当高く評価額が算出されます。

農地は通常、1反（1,000㎡）程度のものが多いですが、これを宅地造成しても購入者は不動産業者等になることが多いでしょう。

しかし、市街地に隣接しているからといっても、需要のない地域もあり、こういう地域での宅地分譲は通常考えられず、この場合には、1,000㎡程度であっても個人住宅としての利用しかできないケースもあります。

このように地域の需給動向を見抜き土地の評価を行わないと、路線価評価でよくありがちな場違いな価格が算出されてしまうため、鑑定評価の利用をおすすめ致します。

また、市街地内に存する生産緑地については、固定資産税、都市計画税は安いですが、いざ相続が発生し、財産評価をすれば、宅地並の価格になりますので、1の広大地の適用を必ず検証することをおすすめ致します。

袋地は通常、有効宅地部分と路地状部分に分けられます。都市計画区域内では、路地状部分の幅員は2ｍ以上必要ですが、「東京都建築安全条例」や「大阪府建築基準法施行条例」等の条例により、建築できる建物の用途や路地状部分の幅員に関する規定があることに注意が必要です。

最悪、建物の建築が不可というケースもあります。これらの専門的な知識は、不動産鑑定士でなければ対応することができない減価要因と言えます。

路線価による評価においては、これらは全く考慮されていないため、こういったケースでも鑑定評価書の利用をおすすめ致します。

市街化調整区域の土地については、まず、対象地において建物の再建築ができるかどうかが最も重要なポイントになります。

この判断については、市役所等での十分な調査が必要になるため、税理士の先生が簡単に判断できるものではありません。

ちなみに、地価公示の標準地や地価調査の基準地については、建物の再建築が可能なポイントの価格になっていることに注意が必要です。

前面道路との高低差が著しい場合には階段をつけたりする必要があります。

また、日照、通風等の生活環境面でも大きく作用するため、これらに見合う減価を行う必要があります。

不動産の価格を左右する要因で道路のウエイトは相当大きいものとなります。

道路幅員はもちろんですが、都市計画区域内では建築基準法上の道路に2ｍ以上接面する必要があります。

建築基準法上の道路については、各市区町村役場等の建築指導課等で調べることができますが、仮に前面道路が建築基準法上の道路でないということになれば、対象地においては建物の建築が不可ということになり、相当の減価が必要になります。

建築基準法上の道路でないところでも路線価が敷設されているケースがありますが、これらの価格は市場価格よりも高くなっています。

したがって、このようなケースにおいても鑑定評価書を利用することにより、相当の評価減が見込めます。

都市計画道路は大きく分けると、

①都市計画決定段階
②事業認可後

の2種類が存在します。

前者は例えば、昭和40年代に決定がなされそのまま放置されているケースがよく見受けられますが、道路予定地になりますと、都市計画法第53条の規定により、原則は2階までの建物しか建築できなくなります。

特に商業地では容積率を最大限に利用することが前提になりますから、減価は住宅地に比べ大きくなります。

「財産評価基本通達」ではこれらの区別がなされておらず、地区区分で減価率が異なっているだけで、不動産の個別的要因を十分に反映していないため、このようなケースでにおいても鑑定評価書の利用をおすすめ致します。

相続税対策で、賃貸アパート等を所有されている個人の方は非常に多いものと思われます。

これらの収益物件の市場参加者は通常ですと、個人投資家、法人投資家等が大半ですが、彼らは当該物件の収益性に着目して購入を考えております。

しかし、相続対策のアパート等は、相続等で土地を取得し建物を建築するため、建物建築費に対する利回りのみで採算が合えば良いため、容積率未消化の状態でも経営が成立し、収益性は極めて悪いものがほとんどです。

路線価評価では、賃貸アパートの賃料等が全く考慮されていません。

したがって、相続対策で建築したファミリー向けの賃貸アパートや空室率が高い地域の物件、需要のない店舗、オフィスのある物件等については、鑑定評価書の利用をおすすめ致します。

このほかの収益物件を例示すれば、以下の通りです。

　①借家人付の店舗、事務所、戸建住宅、マンション
　②借地権、底地
　③商業ビル、店舗事務所ビル、スーパー、ロードサイド店舗
　④区分所有建物、ワンルームマンション