一棟マンション・賃貸アパート・収益ビルなどの収益物件を所有していると、不動産会社や買取業者から、ダイレクトメールや電話で営業を受けることがあります。

「高く買います」

「買主がいます」

「すぐに現金化できます」

「相続でお困りではありませんか」

このような営業は、一見すると魅力的に見えるかもしれません。

しかし、収益物件は価格判断が難しく、売却価格も大きくなりやすい不動産です。

業者の提案にそのまま応じると、本来より安い価格で売却してしまったり、売却後の税金を十分に確認しないまま話が進んでしまったりする可能性があります。

特に、次のような提案には注意が必要です。

• 「すぐに買います」と言われたが、価格の根拠が不明確
• 「今売らないと損です」と売却を急かされる
• 他社に相談しないように言われる
• レインズ登録の説明がない
• 最終買主がいるのに、業者が間に入って転売しようとしている
• 売却後の税金や手取り額の説明がない
• 相続対策や保有継続の選択肢を検討していない

収益物件を売却する前には、

• その価格が妥当か
• 本当に今売却すべきか
• 売却後の税金はいくらになるか
• 取得費対策は必要か
• レインズに登録して広く買主候補を探すべきか

を確認することが重要です。

関西みなと鑑定株式会社では、不動産鑑定士が売主様の立場で、収益物件の価格、売却方法、譲渡所得、相続対策まで総合的に確認します。

一棟マンション・収益ビル・賃貸アパートの売却をご検討中の方は、業者からの営業に応じる前に、まずはご相談ください。

業者からのDM・電話営業、一括査定の高値査定、三為業者による買取提案に不安がある方は、契約前にご相談ください。

不動産鑑定士が、売主様の立場で価格・売却方法・税金を確認します。

収益物件の売却では、「収益物件専門」「投資用不動産専門」とうたう不動産業者が多数存在します。

専門と聞くと安心できるように感じるかもしれません。

しかし、収益物件の世界では、買取再販、三為取引、両手仲介、囲い込みなど、売主様にとって分かりにくい取引が行われることがあります。

三為取引とは、業者が売主様から物件を買う契約を結び、その物件を別の買主へ転売することを前提に進める取引です。

三為取引そのものが直ちに違法というわけではありませんが、売主様から見ると、次のようなリスクがあります。

• 実際の最終買主が分かりにくい
• 本来もっと高く売れた可能性がある
• 業者の転売利益を前提に、売主様の売却価格が低く抑えられる
• 契約条件が複雑になり、十分に理解しないまま進む
• 早く現金化したい事情につけこまれることがある

収益物件専門をうたう業者であっても、自社で安く買い取り、別の買主へ転売することを目的としている場合があります。

売主様にとって本当に必要なのは、「買主を持っている業者」ではなく、売主側の立場で価格と取引内容を確認できる専門家です。

収益物件を高く、早く、安全に売却するためには、物件情報をできるだけ多くの買主候補に届けることが重要です。

そのために重要なのが、レインズへの登録です。

レインズに登録することで、売却物件の情報が不動産業者間で共有され、買主側の不動産会社にも情報が届きやすくなります。

反対に、レインズに登録されず、限られた業者や限られた買主だけで話が進むと、売却機会が狭まり、売却期間が長くなったり、本来より低い価格で売却してしまう可能性があります。

また、収益物件の売却では、売主と買主の利害は本来一致しません。

売主様は、できるだけ高く売りたい。

買主は、できるだけ安く買いたい。

買主側は、利回りを高く見せるため、価格を下げたいと考えます。

だからこそ、売主様の立場で価格の根拠を示し、買主側と交渉できる専門家に依頼することが重要です。

弊社では、レインズ登録を前提に、情報を閉じたままにせず、売主様にとって有利な買主候補を広く探すことを重視しています。

収益物件の売却では、「いくらで売れるか」だけでなく、売却後にいくら手元に残るかを確認する必要があります。

たとえば、収益物件を1億円で売却した場合でも、取得時の売買契約書などがなく、取得費を証明できない場合には、概算取得費として売却額の5％しか取得費にできない可能性があります。

単純化すると、次のようになります。

つまり、1億円で売却しても、取得費が分からない場合には、長期譲渡で約2,000万円近い税金が発生する可能性があります。

実際には、譲渡費用、建物の減価償却、相続税の取得費加算、各種特例の有無などにより税額は変わります。

そのため、最終的な税額判断は税理士が行う必要があります。

弊社では、不動産鑑定士として、取得費意見書の作成にも対応しています。

取得費意見書とは、取得時の売買契約書等が残っていない場合に、過去の地価、公的資料、建物価格、時点修正などを検討し、取得費について専門的な意見を整理する資料です。

一般的な不動産仲介会社は、売却価格の査定や買主探しを中心に行います。

しかし、収益物件の売却では、売却価格だけでなく、取得費、譲渡所得税、手取り額まで確認したうえで判断することが重要です。

収益物件の売却では、「買主がいるから売る」「高く売れそうだから売る」という判断だけでは不十分です。

売却すれば、まとまった現金が入ります。

しかし、その一方で、譲渡所得税が発生し、売却後は家賃収入がなくなります。

そのため、次のような点を総合的に検討する必要があります。

• 今売却するのが本当に有利か
• 保有を続けた場合の家賃収入はどうなるか
• 今後の修繕費や空室リスクはどの程度か
• 売却後の譲渡所得税はいくらか
• 相続人にとって分けやすい資産になるか
• 法人を設立して保有・管理する方法は検討できないか
• 将来の相続対策として、今何をすべきか

相続で一棟マンション、賃貸アパート、収益ビルを取得した場合、早期現金化が必要になることもあります。

一方で、売却を急ぐことで、価格や税金の面で不利になる場合もあります。

弊社では、売却ありきではなく、売主様の状況に応じて、

• 売るべきか
• 保有すべきか
• 法人化や相続対策を検討すべきか

という視点から、収益物件の活用・売却方針を検討します。

なお、法人設立や税務上の判断については、必要に応じて税理士等の専門家と連携して進めることが重要です。

弊社では、次のような収益物件の売却相談に対応しています。

• 一棟マンション
• 賃貸アパート
• 収益ビル
• 店舗・事務所ビル
• 区分所有の投資用マンション
• 貸家・戸建賃貸
• 駐車場
• 借地権・底地を含む収益不動産
• 相続で取得した収益物件
• 法人所有の収益物件

物件の規模や所在地によって対応方法が異なりますので、まずは一度ご相談ください。

一棟マンション・収益ビル・賃貸アパートの売却は、売却価格だけで判断すると、譲渡所得税や相続対策の面で損をする可能性があります。

収益物件専門をうたう業者からDMや電話営業が来た場合でも、すぐに応じる必要はありません。

一括査定や無料査定で高い価格が出た場合でも、その価格で本当に売れるとは限りません。

まずは、

その価格が妥当か

本当に売却可能な価格か

レインズ登録で売却機会を広げるべきか

取得費意見書による譲渡所得対策が必要か

本当に今売却するべきか

を確認してください。

関西みなと鑑定株式会社では、不動産鑑定士が売主様の立場で、売却価格、取得費、譲渡所得、相続対策を踏まえた売却方針をご提案します。

収益物件の売却をご検討中の方は、お気軽にご相談ください。

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休業日：土曜・日曜・祝日（予約があれば対応可能）