「地積規模の大きな宅地の評価」の概要

「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地は、路線価に、奥行価格補正率や不整形地補正率などの各種画地補正率のほか、規模格差補正率を乗じて求めた価額に、その宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価します。

評価額 = 路線価 × 奥行価格補正率 × 不整形地補正率などの各種画地補正率 × 規模格差補正率 × 地積

倍率地域に所在する「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地については、次に掲げる1.の価額と2.の価額のいずれか低い価額により評価します。

  1. その宅地の固定資産税評価額に倍率を乗じて計算した価額
  2. その宅地が標準的な間口距離及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の1㎡当たりの価額に、普通住宅地区の奥行価格補正率や不整形地補正率などの各種画地補正率のほか、規模格差補正率を乗じて求めた価額に、その宅地の地積を乗じて計算した価額

市街地農地等(市街地農地、市街地周辺農地、市街地山林及び市街地原野をいいます。)については、その市街地農地等が宅地であるとした場合に「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地に該当するときは、「その農地が宅地であるとした場合の1㎡当たりの価額」について「地積規模の大きな宅地の評価」の定めを適用して評価します。

「地積規模の大きな宅地」は、具体的にどんな土地?

1.「地積規模の大きな宅地の評価」の適用対象となる宅地

「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地は、路線価地域においては、下記2のうち、普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区に所在するものとなります。

また、倍率地域においては、下記2のものとなります。

2.地積規模の大きな宅地

地積規模の大きな宅地とは、三大都市圏においては500㎡以上の地積の宅地、三大都市圏以外の地域においては1,000㎡以上の地積の宅地をいい、下記3に該当するものを除きます。

3.地積規模の大きな宅地から除かれるもの

次の⑴から⑷のいずれかに該当する宅地は、地積規模の大きな宅地から除かれます。

市街化調整区域(都市計画法第34条第10号又は第11号の規定に基づき宅地分譲に係る同法第4条第12項に規定する開発行為を行うことができる区域を除きます。)に所在する宅地

⑵ 都市計画法の用途地域が工業専用地域に指定されている地域に所在する宅地

指定容積率が400%(東京都の特別区においては300%)以上の地域に所在する宅地

⑷ 評価通達22-2に定める大規模工場用地

4.規模格差補正率

規模格差補正率は、次の算式により計算します(小数点以下第2位未満は切り捨てます。)。

規模格差補正率 = ( A × B + C ) ÷ 地積規模の大きな宅地A × 0.8

上記算式中の「B」及び「C」は、地積規模の大きな宅地の所在する地域に応じて、それぞれ次に掲げる表のとおりです。

なお、参考までに面積毎の「規模格差補正率」と改正前の「広大地補正率」も併記しております。

三大都市圏とは、次の地域をいいます。

  • 1
    首都圏整備法第2条第3項に規定する既成市街地又は同条第4項に規定する近郊整備地帯
  • 2
    近畿圏整備法第2条第3項に規定する既成都市区域又は同条第4項に規定する近郊整備区域
  • 3
    中部圏開発整備法第2条第3項に規定する都市整備区域

三大都市圏に該当する都市(平成28年4月1日現在)
ここに該当すれば500㎡以上が対象になります。

「地積規模の大きな宅地」のフローチャート

こんな土地が「地積規模の大きな宅地」の例示です。

  • 被相続人の自宅敷地
  • 賃貸アパート、賃貸マンション
  • 分譲マンションの1室(マンションの敷地全体が500㎡又は1000㎡以上の時)
  • 借地、底地
  • 路線価が敷設されている田、畑、山林、原野、雑種地
  • 月極駐車場

「税理士は土地評価の専門家ではない」という事実
を皆様はご存知でしょうか?

相続人の皆様は、税理士の先生にお願いして相続税の申告を行うのが一般的ですが、それではどのように税理士を探しますか?

  1. 確定申告をお願いしている税理士に依頼
  2. ホームページで相続専門と書かれた税理士に依頼
  3. 近所の税理士に依頼

が一般的ですが、上記はいずれも注意が必要です。

1.の税理士は、主な業務が「法人税」や「所得税」の先生であり、「相続税」の申告はほとんどやっておりません。

2.の税理士は、要注意です。最近は相続がブームになっていることから、ほとんど経験もないにも関わらず「相続専門」などと主張しているところも多いのです。また、ホームページで「○○件の実績あり」と記載があっても要注意です。件数が多くても間違った土地評価を大量に行っているのでは、全く意味がないからです。

3.の税理士は、近所で顔見知りの税理士でしょうが、何をメインでやっている事務所か十分に吟味する必要があります。

相続人の皆様は、

「税理士に頼んだから、相続税はもう安心」

とよく言われますが、実はここに大きな落とし穴があるのです。

非常に大事なことなので、よく聞いて下さい!!

そもそも、税理士試験科目において不動産に関するものがないにも関わらず、相続税の土地評価を不動産のプロではなく税のプロである税理士の先生が行っているのです。簡単に言うと眼科の先生に虫歯の治療してもらっているようなものなのです。もう一つ言うと、税理士は9科目中5科目合格すれば税理士になれるわけですが、この5科目の中に「相続税」を選択されていない税理士(大半はこのケースです)で申告を行うと、あなたはかなり致命傷を負うことになると考えて間違いないでしょう。そういう税理士に限って、「うちは相続税の専門なので・・・」(上記2.の税理士です)などと言う傾向にあるから、とほほです。

相続人の皆様は、税理士は土地評価が不得意だということを知らないのです。

我々不動産鑑定士は、不動産評価のプロで、これだけで国家資格があるわけなのですが、

なぜかこの不動産評価を税理士が行っているのです。本当に不思議な話ですよね。

これでは、不動産の適正価格を算定することなどできません。

それではどのようにすれば、正しい税理士を選択できるのかをお教え致しますね。

検討されている税理士に以下の2つの質問をして下さい。

 ①相続税の土地評価は、不動産鑑定士と連携していますか?

 ②税理士試験で「相続税」を選択して合格しましたか?(合格通知書を提示してもらう)

上記2つのいずれも満たしていることが理想ではありますが、不動産が多い方は、①は必須となります。

②の「相続税」を合格している税理士は、かなり少ないのが現状です。「相続税」に合格されていない税理士にお願いするとどうなるか、もうおわかりですよね。

税理士は税金のプロであり不動産のプロではないため、市役所調査、現地調査、法務局調査等を確実に行えるスキルを持ち合わせておらず、適正な評価を行うことなどできないのです。

最後に最も重要なことなので、もう一度言います。

これでもあなたは、虫歯を眼科の先生に治療してもらいますか?

税理士の土地評価 = 実は間違いだらけ

サービス提供前

あなたは今この状態です。
皆様は眼科で虫歯治療をされたのです。

サービス提供後

きちんと虫歯を治療することで、相続税が還付され、2次相続対策も万全に行えます。

このまま虫歯を放置すれば、間違いなくあなたはこうなります。

  • 不動産の過大評価により、相続税を多く支払うことになる。
  • 土地が過大評価され、相続税も過大となり、売りたくない不動産を売却してまで納税資金を確保することが必要になる。
  • 2次相続対策も間違った土地評価による対策が行われ、更に被害は増大する。

他社と差別化された弊社の強み

広大地否認ゼロ!改正前の広大地に精通した不動産鑑定士が資料作成を行います。

私はこれまでに、広大地の専門家として、広大地意見書の作成を100件以上行ってきました。

その広大地の制度が、「地積規模の大きな宅地の評価」に変わりました。

私は、広大地の専門家として、いち早く「地積規模の大きな宅地の評価」についてのサービスを開始しようと考えたのです。

改正前の広大地に関する多くの実績があるからこそ、机上の空論ではなく、過去の事例に基づいたサポートが可能なのです。

また、「過去にどのようなケースで広大地が否認されているか」など、判例や裁決事例も数多く研究しているため、非常に説得力のある資料作成が可能なのです

北は北海道から、南は沖縄まで、日本全国に対応可能です。

弊社は、北は北海道から、南は沖縄まで、日本全国に対応しております。

もちろん、ご依頼いただきましたら、どんな遠方でも必ず現地に行き、市役所等で確認をします。

なぜ、ここまでのサポートを行うのか?と言うと、「現地を見るからこそ、はじめて最適なサポートができる」からです。

遠方だからと言って、調査を省略してしまったり、追加料金がかかったりはしません。

遠方の方も、安心してご相談下さい。

特に、地方の個人税理士事務所では、頼れる専門家が誰もいなくて困っている先生が多数おられるのが現状です。

そんな時はお声かけいただけますと、その際には私が駆けつけます。

弊社では、全国のお客様に不公平感のないように、交通費等の経費込、消費税別で全国一律料金となっておりますので、当該費用以外で追加で発生する費用はありません。

税理士の先生が苦手な図面作成を外部に委託しないで行えます。

相続税の土地評価では、図面作成する場面が比較的多いです。

たとえば、想定整形図などが典型的なものです。

当事務所では、これらの図面作成を外部に委託せず、事務所内で行うことが可能です。

そのため、

  1. 何度も何度も書き直せる
  2. 税務署を説得する図が描ける

という大きなメリットがあります。

この2つのメリットについて、具体的に解説します。

安く早く作成することができる

想定整形図等の図面を作成するには、専用の「CAD」というソフトウェアが必要になります。弊社では、約50万円のCADソフトを利用し、改正前の広大地において開発想定図を作成してきました。CADソフトは、高額で操作にもかなり高度な専門知識が必要で、経験のない方が簡単に使えるものではありません。そのため、一般的に、図面作成を外部に委託するケースが多く見られますが、弊社では、外部に委託せずに済むので、その分の報酬をお安くすることができるのです。

税務署を説得する図が描ける

特に重要なのは、「税務署を説得する図が描ける」というメリットです。想定整形図等の作成を公図等で手書き作成するよりも、CADソフトで綺麗に描いた方が説得力があります。外部に委託してしまうと、綺麗な図面作成は可能ですが、委託先の業者に想定整形図の知識がないという問題があるのです。

これに対して、弊社では、相続の土地評価に精通した不動産鑑定士が図面作成を行うことができます。これにより、税務署も安心して正しく土地評価されていると認めることができるのです。

税務署からの絶対的な信頼があります。

弊社は、相続税申告書の提出先である税務署から、毎年相続税標準地の鑑定評価依頼を受けております。

これは、皆様がこれから申告するにおいて利用される相続税路線価の根源になるものです。

つまり、税務署側からすれば、相続税路線価業務を行っている不動産鑑定士に対する信頼は、極めて高いものになるのです。

この業務は、公的評価と言われる業務ですが、弊社がライバルの同業他社を分析した限り、ほとんどの業者が携わっていないことが判明しております。

一般の方は、不動産鑑定士が相続税路線価業務に携わっているかどうかを調べるのは、ほぼ不可能かと思いますが、実は、ここに目には見えない税務署との信頼関係があるのです。

当然のことですが、相続税路線価業務に携わっているかどうかで、税務署の印象も大きく変わり、地積規模の大きな宅地が認められるかどうかにも影響することになると考えられます。

申告後も安心!税務調査にも対応致します。

税務調査は正直いつ行われるか分かりませんが、相続税申告書提出後1〜2年後で行われることが多いようです。

税務調査時に税務署から質問された事項について、弊社から最適なご回答をご用意致します。

また、国税不服審判所や裁判所に提出するための資料作成も作成可能です。(別料金)

泣き寝入りすると大損しますのでご注意を!

 

弊社が愛される理由を「お客様の声」でご確認下さい!

「広大地になるか?」が心配でしたが、無事に認められました。
兵庫県伊丹市 M.A 様(物件所在地:兵庫県伊丹市)

節税額:約3,000万円

ご依頼前は、どのようなお悩みがありましたか?

私は父の他界により、いくつかの土地を相続していました。

その中に、敷地の大きな土地が2つありましたが、その分、相続税の額も膨大なものでした。

今後の生活のことも考えて、何とか節約できないかと思い、相続税の軽減を考えるようになりました。

当事務所にご依頼頂いたキッカケは何ですか?

ちょうど、そのような悩みを抱えていた時、ネットで小塩さんのホームページを見つけました。

広大地の専門家であり、また私の友人と面識があるという偶然もあり、小塩さんに相談に乗って頂きました。

また、プロが使う専門用語や難しい話も、分かりやすく説明してくださり、安心してお任せできました。

当事務所に依頼して良かった!と思うことは何でしょうか?

「広大地にあたるかどうか?」が心配でしたが、小塩さんのおかげで、広大地判定してもらうことでき、本当によかったです。

小塩さんが、迅速に調査し、意見書の作成をしてくれたことにも、本当に感謝しています。

いろいろ細やかに対応して頂き、本当にありがとうございました。

マンションが建っていましたが、広大地と認めてもらえました。
兵庫県姫路市 K.S 様(物件所在地:兵庫県姫路市)

節税額:約4,500万円

ご依頼前は、どのようなお悩みがありましたか?

クリックすると拡大します。

広い土地を相続しましたが、マンションが建っていたため、広大地の申請は諦めていました。

ただ、相続税も高額だったため、なんとか節約ができないかと思い、いろいろ悩んでいました。

当事務所にご依頼頂いたキッカケは何ですか?

お世話になっている税理士さんから、小塩さんのことを伺いました。

広大地の専門家ということでしたので、少しでも相続税の節約ができないかと思い、相談に乗って頂きました。

すると、無料診断で、「マンションが建っていても、広大地として認められますよ」と言ってもらえました。

説明もとても分かりやすく、信頼できると思ったので、依頼をさせて頂きました。

当事務所に依頼して良かった!と思うことは何でしょうか?

4,500万円の節約ができたことです。

マンションが建っていたため、かなりむずかしい状況だったと思いますが、マンションの入居率やこれまでの家賃変動率など、様々な項目をチェックし、広大地であることを証明してくれました。

小塩さんのおかげで多額のお金を無駄にせずに済みました。

本当にありがとうございました。

依頼外のことにも関わらず、広大地以外の土地の評価についても、有益な節税方法を教えて頂きました。
神奈川県相模原市 K.T 様(物件所在地:熊本県)

節税額:約2,000万円

ご依頼前は、どのようなお悩みがありましたか?

クリックすると拡大します。

2017年3月中旬に、インターネットで知りました。

相続で広大地評価が必要になりましたが、相続が発生した土地の近くに不動産鑑定士がいなく、広大地に詳しい方を探していました。

当事務所にご依頼頂いたキッカケは何ですか?

代表の小塩先生にお会いした結果、経験や知識が豊富だという印象を受けました。

人間性が信用できたので、依頼させて頂くことにしました。

当事務所に依頼して良かった!と思うことは何でしょうか?

今まで、不動産鑑定士さんに土地の評価をしてもらう機会はありませんでした。

そのため、他社との比較はできませんが、小塩代表のスピーディーで的確な調査は、非常に助かりました。

また、依頼外のことにも関わらず、広大地以外の土地の評価についても、有益な節税方法を教えて頂きました。

また何かありました際には、よろしくお願いいたします。

小塩先生に話す以外ないと思い、評価をお願いしました。
兵庫県伊丹市 H.T 様(物件所在地:兵庫県伊丹市)

節税額:約1,700万円

ご依頼前は、どのようなお悩みがありましたか?

クリックすると拡大します。

広大地に当たる土地が、2つありました。

そのうち1件が、税務署に否認されるのではないか?と不安に思っていました。

当事務所にご依頼頂いたキッカケは何ですか?

職場が近かったこともあり、直接お会いしたところ、知識も豊富であり、小塩先生に話す以外ないと思い、評価をお願いしました。

当事務所に依頼して良かった!と思うことは何でしょうか?

相続税申告の期限1ヶ月前でしたが、迅速に対応して頂きました。

結果、10日ほどで広大地意見書を作成して頂きました。

現地の諸事情もふまえて広大地判定をしてくれるので、安心して任せられます。
福島県 S.T 様(物件所在地:福島県)

節税額:約170万円

ご依頼前は、どのようなお悩みがありましたか?

クリックすると拡大します。

「広大地になるのかどうか?」判断できずにいました。

当事務所にご依頼頂いたキッカケは何ですか?

ホームページを見て、「サービス内容」と「料金説明」がとてもわかり易かったので、安心して依頼できました。

また、電話対応も早く、説明も具体的で分かりやすかったです。

当事務所に依頼して良かった!と思うことは何でしょうか?

  1. 電話対応が早かったです。また、説明も具体的で分かりやすかったです。現地訪問の予約も早く、初めての依頼でしたが、信頼できました。
  2. 開発想定図の作成や、開発許可事例の調査をはじめ、現地の諸事情もふまえて広大地判定をしてくれるので、安心して任せられます。
  3. 出張旅費などを含めた料金設定なので、費用対効果も事前にわかり、依頼しやすいです。

無料診断で「広大地の可能性が高い」と教えてもらい、依頼しました。
大阪府大阪市 A.N 様(物件所在地:大阪府箕面市)

節税額:約600万円

ご依頼前は、どのようなお悩みがありましたか?

祖父からの相続で、1,600㎡の農地を相続しました。

納税額も高かったため、この土地を広大地として認定してもらえないかと考えるようになりました。

当事務所にご依頼頂いたキッカケは何ですか?

広大地の適用ができないかと悩んでいた時、税理士の先生から、小塩さんのことを紹介して頂きました。

小塩さんには無料で、土地の診断を行って頂き、「広大地の可能性が高い」とおっしゃってくれたため、依頼をさせて頂きました。

当事務所に依頼して良かった!と思うことは何でしょうか?

小塩さんのおかげで、600万円の節約ができました。

広大地意見書の作成でも、とても丁寧な調査をして頂き、説得力のある意見書を作って頂きました。

無料診断から申請まで、丁寧な対応をしていだたき、本当にありがとうございました。

小塩先生のご提案は、まさに目からウロコでした。
愛知県江南市 K.S 様(物件所在地:愛知県江南市)

節税額:約550万円

ご依頼前は、どのようなお悩みがありましたか?

クリックすると拡大します。

「先祖代々から受け継いだ資産を、いかに次の世代に引き継ぐか?」

「そのために、どうやって相続税評価額を低くするか?」

これが最大の悩みでした。

当事務所にご依頼頂いたキッカケは何ですか?

広大地申請に実績があったので、信頼できると感じました。

「税務署に否認されない資料を作って頂ける」と期待できました。

当事務所に依頼して良かった!と思うことは何でしょうか?

個人的に、「土地の形が良すぎるので、広大地申請は難しい」と考えていました。

しかし、小塩様より、分筆しての相続を提案して頂き、まさに目からウロコでした。

お陰様で、広大地として申請でき、感謝しております。

身近な専門家からは、 広大地該当に否定的な意見を聞いていましたが、広大地申請が通りました。
岩手県 R.B 様(物件所在地:山口県)

節税額:約376万円

ご依頼前は、どのようなお悩みがありましたか?

クリックすると拡大します。

身近に、広大地に精通している方がおらず、困っていました。

広大地に該当するかはもとより、要領を得た更正の請求の見通しが立たずにいました。

当事務所にご依頼頂いたキッカケは何ですか?

税理士さんからの照会です。

無料診断もして頂き、完全成功報酬制という料金設定も明快であったので、お願いしました。

当事務所に依頼して良かった!と思うことは何でしょうか?

身近な専門家からは、広大地該当に否定的な意見を聞いていました。

しかし、小塩先生の対応に勇気づけられ、おかげさまで100%認められ、大満足しています。

近距離ではなかったにも関わらず、予想以上に早くご対応頂きました。

煩雑な条件(土地環境、文化財保護など)もあり、かつ小さな案件でしたが、とても助かりました。

逆に、当方の認識外の知見を多く与えて頂きました。

「少しでも相続税を減らせないか?」という思いで依頼。迅速な対応に感謝しています。
愛知県名古屋市 C.T 様(物件所在地:大阪府枚方市)

節税額:約350万円

ご依頼前は、どのようなお悩みがありましたか?

父の死後、土地を相続しましたが、思った以上に相続税が高かったことに驚きました。

後日、「広大地」という言葉を知り、自分が相続した土地も広大地に当たるのではないか?

少しでも相続税を減らせるのではないか?

と思い、対応してくれる事務所はないか、考えるようになりました。

当事務所にご依頼頂いたキッカケは何ですか?

広大地の案件を取り扱う土地鑑定士さんは、他にもいましたが、小塩さんのところは、ホームページも詳しく、電話相談でも、とても丁寧でした。

調査などの対応もとても早く、信頼できると判断して、小塩さんにお願いすることにしました。

当事務所に依頼して良かった!と思うことは何でしょうか?

とにかくスピード感がすごかったです。

相談や調査の時から、迅速な対応をして頂きましたが、広大地意見書の作成も想定より早く、本当に助かりました。

おかげさまで、相続税も減らすことができて、本当に助かりました。

「5,000万円の節約は可能」と言って頂いた。
福岡県糸島市 H.Y 様(物件所在地:大阪府寝屋川市)

節税額:約5,000万円

ご依頼前は、どのようなお悩みがありましたか?

父の土地を相続した際、相続税がかなり高額だったため、少しでも金額を減らすことはできないかと考えていました。

そのとき、「広大地と認定されれば、相続税の金額が減ったり、還付されたりする」と知り、広大地として適用してもらうことはできないかと、思っていました。

当事務所にご依頼頂いたキッカケは何ですか?

広大地の適用を考え、ネットで検索をしていましたら、小塩さんのホームページを見つけました。

他の方のホームページと比べても、広大地についてとても詳しく書かれており、無料診断を申し込みました。

診断の結果、「5,000万円くらいの節約は可能」とおっしゃって頂き、また、レスポンスなどの対応もよかったので、依頼させて頂きました。

当事務所に依頼して良かった!と思うことは何でしょうか?

こちらの質問に対するレスポンスが早く、内容も的確で、とてもわかりやすかったです。

広大地意見書などの資料の完成度も高く、小塩さんのスキルの高さに感服しました。

今後も、不動産関係でご相談したいことがあれば、小塩さんにお願いしたいと思います。

相続に詳しい税理士でも「無理」と言った土地を、引き受けてくれました。
岡山県 男性(物件所在地:岡山県)

節税額:非公開

ご依頼前は、どのようなお悩みがありましたか?

広大地については知っていましたが、相続の際、専門の税理士さんに相談したところ、「1,000㎡以下だから、広大地には当たらない」と言われてしまいました。

そのため、一度は諦めましたが、その後、どうしても納得できず、自分で広大地について、調べ始めました。

自分の土地が広大地に当たるかどうか、それが一番の悩みでした。

当事務所にご依頼頂いたキッカケは何ですか?

広大地について、自分で調べていた時、ウェブで小塩さんに出会えました。

はじめは無料診断からお願いしましたが、広大地についての知識も豊富で、何より人柄がよく、やる気も高いのが高評価でした。

おかげで、安心して依頼することができました。

当事務所に依頼して良かった!と思うことは何でしょうか?

税理士さんから無理だと言われるほど、むずかしい土地にも関わらず、受任して頂いたことです。

しかも、親身に対応して頂き、本当に助かりました。

おそらく小塩さんに出会わなければ、広大地のことは諦めて、そのままになっていたと思います。

本当にありがとうございました。

書籍を出版致しました!

全ての減価要因を把握できる
「土地評価代行」の料金(消費税込み)

プラン名

机上プラン

現地プラン

費用(税込み) 8.8万円/件~

16.5万円/件~

現地調査 ×
法務局資料取得
市役所調査
現地写真 ×
想定整形図の作成
土地評価明細書の作成
不動産売却相談(仲介)
不動産鑑定相談
納品形態 PDF PDF
依頼件数 1件以上 同一の市区町村で3件以上※
メリット 安くて納品が早い 確実な土地評価で税務調査対策が可能

※1 1件又は2件の場合は、+5.5万円が加算されます。

※2 案件に応じてオプション加算が必要になる場合があります。

 ■評価単位を分ける必要がある場合 +5.5万円

 ■地積規模の大きな宅地 +11万円

 ■その他(複雑な権利関係等) お問い合わせ

土地及び土地の上に存する権利の評価明細書(第1表)

土地及び土地の上に存する権利の評価明細書(第2表)

「地積規模の大きな宅地の評価」
の適用要件チェックシート(1面)

「地積規模の大きな宅地の評価」
の適用要件チェックシート(2面)

サービスの流れ

お問い合わせ

お電話でのお問合せはこちら

078-778-2260

受付時間:9:00~18:00(土日祝:予約対応)

無料相談の実施・簡易診断書の作成
(毎月3件限定で無料にて対応しております!)

簡易診断書

「地積規模の大きな宅地」に該当するかや鑑定評価による時価申告が良いのかどうか机上で診断致します。

お電話又は面談にて無料相談を行います。

お客さまの現在の状況を詳細に把握させていただき、簡易診断を行います。

簡易診断では、「地積規模の大きな宅地」に該当するのかどうかと「鑑定評価書による時価申告」が有効かどうかを検討致します。

無料相談、簡易診断書作成時に必要なものとしては、以下のものが挙げられます。

特に資料がなくても無料相談等を行うことはできますが、一般論のみで終わってしまう可能性が高く、お客さまの問題解決につながらないことが考えられますので、なるべく御提示をお願い致します。

事前にメール、FAX、郵送等でいただければ、より詳細なアドバイスが可能になります。

  1. 土地、建物謄本
  2. 公図
  3. 地積測量図
  4. 建物図面
  5. 住宅地図
  6. グーグルまたはヤフー地図による物件位置図
  7. 固定資産税課税明細書・納税通知書(必ずご準備下さい)

ご契約

無料相談実施後、簡易診断書を作成し、サービス内容をご説明致します。

サービス内容にご納得いただけましたら、正式にご契約となります。

弊社から依頼書を郵送致しますので、住所、氏名、押印をしていただき、同封の返信用封筒でご返信をお願い致します。

ただし、この段階でお気に召さなければ、無料相談のみで料金は発生いたしませんので、ご安心くださいませ。

土地評価代行に必要な書類の御提示

土地評価代行で必要となる資料をお伝え致しますので、大変お手数ですが資料の御提示をお願い致します。

資料は、メール(PDF等)又は郵送でお願い致します

書類作成

相続税申告書に添付できる書類作成に取りかからせていただきます。

必要書類が全て揃ってからではなく、お客さまにご準備していただいている間に同時並行で作業にとりかからせていただき、成果品の早期納品を心がけております。

ご納品

書類一式をPDFにして、メール添付にてご納品させていただきます。

ファイル容量が大きい時は、ファイアストレージ等を利用致します。

報酬のお支払い

ご納品時にご請求書も添付させていただきますので、請求書に記載されている金額をご確認の上、弊社指定の口座へお振込みいただきます。

推薦者の声

「速くて緻密」。大事な案件の鑑定は小塩先生にお願いしています。

神戸ブライト法律事務所 弁護士 岡田 和也 先生

岡田和也弁護士

「速くて緻密」

小塩先生の仕事ぶりを表す言葉として、最適でしょう。

小塩先生は、北は北海道、南は沖縄まで、まさに日本全国で仕事をしておられます。

広大地案件、相続案件などを初めとして、非常に仕事の件数も多くご多忙かと思うのですが、そのフットワークの軽さは、他の不動産鑑定士の先生とは比べものになりません。

近畿圏の物件の鑑定をお願いしたときはもちろんのこと、関東圏の物件の鑑定をお願いしたときも、すぐに現地調査の日程を調整し、必要資料を揃えて、現地に飛んでくださいました。

そして、あっという間に鑑定書を作成していただきました。

その全ての過程が、「えっ、もうしていただけたんですか!?」という速さでした。

私も、仕事の処理の速さには自信を持っており、正直、他の弁護士とは比べものにならないと思います。

しかし、小塩先生の仕事の速さには、驚愕しました。

しかも、鑑定書を拝見すると、「よくそんなことまで気づかれましたね!」というような細かい箇所に至るまで非常に緻密な考察がなされており、先生の視野の広さと洞察力の深さを思い知らされました。

また、先生の鑑定書の内容は、とても説得的で、弁護士としての視点で見ても、安心できるものであります。

先生の鑑定書を裁判所に提出したところ、裁判所は何ら問題ないとして、先生の評価額をそのまま採用したこともありました。

今後も、小塩先生には大事な案件の鑑定をお願いしたいと思っています。

小塩先生、これからもどうぞよろしくお願いいたします。

高度な専門的知識と多数の案件実績があるので、安心して依頼できます。

薄木総合法律事務所 弁護士 薄木 英二郎 先生

薄木英二郎弁護士

我々弁護士は多くの相続案件に関与させていただき、多岐にわたる問題点をひとつひとつ解決していき、最終的に解決方法を導くことになります。

その際に、他士業の先生方と協働させていただくことがほとんどです。

なかでも不動産をお持ちの方が被相続人である場合には、相続税対策を考える必要があり、税理士と協働して対策を練るのですが、広大地認定の可否が問題となった場合、税理士では手に負えないことがほとんどです。

広大地の認定の可否が問題となることすら判断できない弁護士や税理士もいます。

その場合に頼りになるのが不動産鑑定士の先生なのですが、広大地認定の可否はとても判断が難しく、専門的知識が必要であることは当然ながら、多くの実績を積まれていなければ適切な判断が難しいです。

そこで頼りになるのは関西みなと鑑定株式会社の不動産鑑定士小塩先生です。

小塩先生は、広大地認定についての高度の専門的知識をお持ちであると同時に、多数の案件処理の実績がありますので、我々は安心して依頼をすることができます。

広大地の認定がされれば、相続人にとっては大きなメリットがありますので、広大地認定の可能性がある場合には「まずは小塩先生に相談しよう」ということになっています。

親身になって相談に乗っていただけますし、アドバイスも的確ですし、また、依頼者にとって気になる料金体系も明確なので、とても頼りにしています。

「広大地といえば小塩先生」ですので、広大地の認定可能性が少しでもあれば、まずは小塩先生にご相談されることをお勧めいたします。

初めて会った時から変わらない、親しみやすく頼りがいのある先生。

L&P司法書士法人 司法書士 山本 耕司 先生

山本耕司司法書士

小塩先生とは、開業された時以来のお付き合いとなりますが、初めてお出会いさせていただいた時から今も変わらず感じることは、親しみやすく頼りがいのある先生だということです。

いつも甘えて相談をさせていただいておりますが、私がさせていただく質問にも的確にかつ丁寧にご回答いただき非常に心強い限りです。

特に広大地についてのことについては、1から丁寧に教えていただきましたので、相続案件等のご相談の中で広大地に関することが出てきましたら、是非お客様をご紹介させていただければと思っております。

皆様も広大地はもちろんのこと、不動産の鑑定についてご相談されたいときには、是非一度、小塩先生にご相談されることをお勧めします。きっといい出会いになると思っております。

小塩先生におかれましては、これからの更なるご活躍を心より願っております。

同業者にも自信をもって推薦できる先生だと思っております。

烏野利勝税理士事務所 税理士 烏野 利勝 先生

烏野利勝税理士

広大地鑑定が必要な案件が発生した際に、どなたか良い不動産鑑定士の先生がいないか探していたところ、知人の税理士から信頼できる先生がいるということで、小塩先生を紹介していただきました。

その際、他の不動産鑑定士の先生にも、少しお声をおかけしていたのですが、小塩先生の対応力と説得力が、断然まさっていたため、小塩先生にお願いすることにしました。

正式に小塩先生に依頼をしますと、即座に動いてくださり、鑑定対象の土地はもちろんのこと、その他の土地評価についても丁寧なアドバイスをいただきました。

お話を聞いておりますと、数多くの経験を踏まれて実績も確かなことが伝わってきましたし、土地評価だけでなく税法の知識もかなりお持ちで、小塩先生の博識に驚かされました。

広大地意見書も素早く完成し、中身を拝見しますと、詳細なデータと緻密な分析で作成されており、この短期間で、よくぞこれだけ調査していただいたものだな、と感心いたしました。

もちろん、税務署に完成した広大地意見書を自信をもって提出することができ、広大地が否認されることはないだろうと、安心しております。

今後も同様の案件が発生した場合はもちろんのこと、土地評価に頭を悩ますような案件が発生した場合は、小塩先生に鑑定を是非依頼したいと考えております。

また、同業者にも自信をもって推薦できる先生だと思っております。

今後も小塩先生のますますのご活躍を心より願っております。

紹介した顧問先からも大きな信頼を得ている小塩先生。

丸山修税理士事務所 税理士 丸山 修 先生

丸山修税理士

相続税の申告において不動産の評価は必ず必要となってきます。

税法において決められた方法によって評価するのですがその評価額は申告する税理士によって違いが出ます。

その中で特に広大地評価をするか否かでは大きく納税額に差が生じることになります。

しかし広大地評価をするには様々な条件をクリアしなければならず、税務知識を超える部分が多くあり、当初の申告において広大地評価を回避する税理士も少なくありません。

この場合において不動産鑑定士の先生が作成する「広大地評価の意見書」は大変有効な資料であると税理士の間においても考えられています。

小塩先生にはその作成業務の依頼をさせていただいたり、その後の土地の活用方法などについて意見をいただいています。

また、意見書を作成するだけではなく顧問先に対して相続後の土地活用や二次相続についてもアドバイスをしていただき感謝しています。

誠実な対応と真面目な仕事ぶりに、紹介させていただいた顧問先からも大きな信頼を得ているため私としても大変うれしく思っています。

今後もますますのご活躍を心より願っております。

不動産に関する様々な問題を一緒に協議していただけるパートナー。

しなの税理士事務所 税理士 村田 圭介 先生

当所では相続税業務に力を入れておりますが、実際の申告実務では不動産の評価に戸惑うことが多くあります。

これまで広大地の適用については躊躇することが多かったのですが、小塩先生とご一緒させていただくようになってからは、適用の検討段階からご相談に乗っていただき、的確なアドバイスをいただいております。

小塩先生は不動産鑑定士の業務範囲のみならず、資産税全般(通達や裁決事例を含)についても精通していらっしゃるため、不動産に関する様々な問題を一緒に協議していただけるパートナーとしてとても信頼しております。

相続税の申告を行う際には、法務については行政書士や司法書士、美術品等については鑑定専門家と提携して業務を進めていく必要があるように、小塩先生と出会ってからは、不動産についても専門家との提携が必須と改めて実感しております。

今後ともどうぞよろしくお願い申し上げます。

事務所地図・アクセス

事務所

六甲ライナー「アイランドセンター」駅直結

駐車場

地下にコインパーキングあり

よくあるご質問

複数の者に共有されている宅地の場合、地積規模の要件を満たすかどうかは、共有者の持分に応じてあん分した後の地積により判定するのでしょうか。

複数の者に共有されている宅地については、共有者の持分に応じてあん分する前の共有地全体の地積により地積規模を判定します。

評価対象となる宅地が工業専用地域とそれ以外の用途地域にわたる場合には、その宅地の所在する用途地域はどのように判定するのでしょうか。

評価対象となる宅地が工業専用地域とそれ以外の用途地域にわたる場合には、その宅地の全部がその宅地の過半の属する用途地域に所在するものと判定します。
したがって、例えば評価対象となる宅地が工業専用地域とそれ以外の地域にわたる場合において、その宅地の過半が工業専用地域に属しているときには、その宅地全体に工業専用地域に係る用途地域の制限が適用されるため、その宅地は工業専用地域に所在する宅地と判定します。よって、この場合には、評価対象となる宅地は「地積規模の大きな宅地の評価」の適用対象となりません。

評価対象となる宅地が指定容積率の異なる2以上の地域にわたる場合には、その宅地の容積率はどのように判定するのでしょうか。

評価対象となる宅地が指定容積率(建築基準法第52条第1項)の異なる2以上の地域にわたる場合には、各地域の指定容積率に、その宅地の当該地域内にある各部分の面積の敷地面積に対する割合を乗じて得たものの合計により容積率を判定します。

評価対象となる宅地は、指定容積率が400%以上の地域に所在しますが、前面道路の幅員に基づく容積率(基準容積率)は400%未満となります。
このような場合には容積率の要件を満たすこととなりますか。

「地積規模の大きな宅地の評価」の適用に係る容積率は、指定容積率(建築基準法第52条第1項)により判定します。
したがって、指定容積率が400%以上(東京都の特別区においては300%以上)である場合には、前面道路の幅員に基づく容積率(基準容積率(建築基準法第52条第2項))が400%未満(東京都の特別区においては300%未満)であったとしても、容積率の要件を満たしません。

評価対象となる宅地の接する正面路線が普通住宅地区などの地区のうち2以上の地区にわたる場合には、その宅地の所在する地区はどのように判定するのでしょうか。

評価対象となる宅地の接する正面路線が2以上の地区にわたる場合には、その宅地の過半の属する地区をもって、その宅地の全部が所在する地区と判定します。

倍率地域に所在する「地積規模の大きな宅地」はどのように評価するのでしょうか。

倍率地域に所在する「地積規模の大きな宅地」については、次のうちいずれか低い方の価額により評価します。
1 倍率方式により評価した価額
2 その宅地が標準的な間口距離及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額を路線価とし、かつ、その宅地が普通住宅地区に所在するものとして「地積規模の大きな宅地の評価」に準じて計算した価額
(注)「その宅地が標準的な間口距離及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額」は、付近にある標準的な画地規模を有する宅地の価額との均衡を考慮して算定する必要があります。具体的には、評価対象となる宅地の近傍の固定資産税評価に係る標準宅地の1平方メートル当たりの価額を基に計算することが考えられますが、当該標準宅地が固定資産税評価に係る各種補正の適用を受ける場合には、その適用がないものとしたときの1平方メートル当たりの価額に基づき計算します。

市街地農地については「地積規模の大きな宅地の評価」の適用対象となるのでしょうか。

市街地農地について、「地積規模の大きな宅地の評価」の適用要件を満たす場合には、その適用対象となります(市街地周辺農地、市街地山林及び市街地原野についても同様です。)。ただし、路線価地域にあっては、宅地の場合と同様に、普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区に所在するものに限られます。
なお、市街地農地等であっても、1宅地へ転用するには多額の造成費を要するため、経済合理性の観点から宅地への転用が見込めない場合や、2急傾斜地などのように宅地への造成が物理的に不可能であるため宅地への転用が見込めない場合については、戸建住宅用地としての分割分譲が想定されませんので、「地積規模の大きな宅地の評価」の適用対象となりません。

あなたにひとつお願いがあるのですが・・・

「簡易診断書」の作成は毎月3件限定です!

不動産鑑定士 小塩 敦
昭和53年5月5日生まれ
鳥取県米子市生まれ
岡山県岡山市育ちのO型
岡山朝日高校卒業
神戸商科大学商経学部管理科学科
(現兵庫県立大学)卒業
岡山、東京の不動産鑑定事務所で実務を積み、33歳で独立開業
【保有資格】
不動産鑑定士
宅地建物取引士
1級ファイナンシャル・プランニング技能士
公認不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士

自己紹介が遅くなり、失礼致しました。

神戸市で不動産鑑定士をしております、小塩敦(こしおあつし)と申します。

私は開業前は、東京の中堅不動産鑑定事務所に勤め、日本中(47都道府県中40)の広大地を含む不動産鑑定等に携わってきました。

この経験から、開業後も全国各地の相続人の方をサポートさせていただいております。

相続の業務に携わっていると、相続税申告書を見る機会が多いのですが、土地評価における間違いが非常に多く見られます。

実際に弊社でも、知識がない税理士にお願いしたばっかりに多額の相続税を支払わされたという相続人の声が後をたちません。

1万円といった単位ではありません。何百万円、何千万円という単位です。

これは、社会的な損失だと私は考えています。

その思いから、相続税専門の不動産鑑定士として少しでも節税したいと願う相続人の方をサポートしたいと考えました。

ただし、注意点があります。

弊社では、責任を持って不動産鑑定士の小塩が全て対応しているため、申告期限内で間に合わない場合等もあります。このような場合、お客様に迷惑がかかりますので、お断りをさせていただいております。

まずは、「簡易診断書」で「地積規模の大きな宅地」に該当するかどうかを検討し、専門家を有効活用していただければと思います。

「簡易診断書」のお申込みはこちらです。【毎月3件限定】

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