親族間売買・同族会社間売買の不動産鑑定

親族間売買とは、親から子へ不動産を売却する場合などが該当します。

一方、同族間売買とは、社長から社長が経営する会社への売買や親会社から子会社への売買などが該当します。

資産整理、事業承継、相続対策などのために、これらの取引を検討されている方も多いと思います。が、売買価格について不安を感じている方も多いのではないでしょうか。

しかし、これらの取引は、売主と買主が決まっており、売買価格も自由に決められる環境にあることから、税務署から売買価格の妥当性を確認される可能性がある取引です。

今、あなたは、

　①税理士に言われた通り、帳簿価格を売買価格とする。

　②税理士に言われた通り、相続税評価額を売買価格とする。

　③固定資産税評価額を売買価格とする。

　④不動産業者の無料査定書に記載されている査定価格を売買価格とする。

の中から選ぶことを考えているのではないでしょうか。

税理士の先生が、帳簿価格、固定資産税評価額、相続税評価額、路線価を基にした価格を参考にされることはあります。

しかし、これらの価格は、会計処理、固定資産税課税、相続税評価など、それぞれの目的に応じて用いられる価格であり、不動産の現在の通常の取引価額と一致するとは限りません。

税務判断は税理士の専門分野ですが、不動産そのものの時価確認については、不動産鑑定士による評価資料が有効な場合があります。

これらが時価とならない理由を簡単に説明しましょう。

例えば、同じ土地面積（形状も同じ）、同じ建物延床面積、同じ部屋数の収益マンションＡと収益マンションＢが隣同士であるとしましょう。

極端な話になりますが、

• 収益マンションＡ：満室で年間1,000万円の家賃収入
• 収益マンションＢ：満室で年間5,000万円の家賃収入（Ａの5倍）

だとします。

この前提では、信じられないかもしれませんが、上記②③の価格はいずれも家賃収入による収益性が全く考慮されませんので、家賃収入が5倍であっても、不動産の評価額が同じになるのです。

あなたは、収益マンションＡと収益マンションＢ、どちらを購入しますか？

間違いなくＢですよね。

そもそも、

「時価とは、その財産が土地や借地権などである場合及び家屋や構築物などである場合には通常の取引価額に相当する金額」

とされておりますので、収益性の全く異なるこの2つが同じ価格であるということが通常の取引価格として認められないのは明らかでしょう。

この例から分かるように、固定資産税評価額や相続税評価額は、不動産の収益性や市場性を十分に反映しない場合があります。

そのため、親族間売買・同族会社間売買で売買価格を決める場合には、これらの価格を参考にしつつも、対象不動産の個別性、収益性、市場性を踏まえて、現在の時価を確認することが重要です。

不動産会社の査定書も売却時の参考資料になりますが、親族間売買・同族会社間売買では、税務署・税理士・司法書士・金融機関に説明しやすい資料として、不動産鑑定評価書または調査報告書を検討する価値があります。