相続税法第7条の規定は、法律的には贈与契約によって財産を取得したものではないが、経済的には時価より著しく低い価額で財産を取得すれば、その対価と時価との差額について、実質的に贈与があったとみることができるので、この経済的実質に着目して、税負担の公平の見地から課税上は、これを贈与とみなす趣旨のものと解される。

このような規定の内容及び趣旨からすれば、被相続人の相続財産を不当に減少させることとはならないとしても、財産の取得が著しく低い対価によって行われた場合に、その対価と時価との差額については、実質的に贈与があったとみなして本規定が適用されることとなる。

本件取得日における本件土地の時価は、13,284千円であると認められ、請求人は本件解決金の額4,000千円を支払って本件土地を取得しているのであるから、請求人の土地の取得は「著しく低い価額で財産の譲渡を受けた場合」に該当し、請求人は、時価と本件解決金との差額9,284千円を本件相続人から贈与により取得したものとみなされることとなる。

相続税法第7条は、著しく低い価額で財産の譲渡を受けた場合においては、法律的には贈与といえないとしても、経済的には対価と時価との差額について実質的に贈与があったと同視することができるため、この経済的実質に着目して、課税負担の公平の見地からその差額について贈与があったものとみなして贈与税を課税する趣旨のものと解されるところ、請求人及び原処分庁の主張する時価額はいずれも採用できない。

そこで、当審判所において、公示価格を基に土地価格比準表に準じて地域要因及び個別的要因等の格差補正をして本件土地の時価額を算定したところ、その価額は45,661,363円と算定された。

そうすると、本件土地の時価と売買価額との差額は18,501,363円に達するものであることから、本件土地の売買価額は、相続税法第7条に規定する著しく低い価額の対価であると認めるのが相当である。

請求人は、父から譲り受けた本件土地の持分部分（請求人の持分を除いたもの）には、父が所有し、請求人の夫が賃借している建物があること、請求人の所有持分について賃貸借契約を締結し、父が賃貸借料を支払っていることから、請求人が譲り受けたものは底地である旨主張する。

しかしながら、本件土地の持分の譲渡者と本件建物の所有者とは同一人であるから、同部分に父が借地権を有していたとは認められず、また、請求人に支払われている賃貸借料は固定資産税額と同額であるから、請求人と父との間の貸借は使用貸借と解すべきである。

そして、本件土地は貸家の用に供されている土地であるから、その価額につき、国税局長が定める財産評価基準書で示されているその土地に係る借地権割合とその貸家の借地権割合との相乗積を当該更地価額に乗じて計算した金額を、その更地価額から控除した価額とすることを不相当とする理由は認められないから、これらを基に本件土地の貸家建付地価額を算定すると、本件譲受価額は当該貸家建付地価額に比して著しく低い価額の対価と認めるのが相当である。

原処分庁は、本件土地の譲受けは、相続税法第7条にいう「著しく低い価額の対価で財産の譲渡を受けた場合」に該当すると主張するが、譲渡人（請求人の祖母）は高齢となり、借入金を弁済するために譲渡したものであり、一方、

①請求人は自身の将来のことを考えて金融機関から取得資金を借り入れて本件土地を取得したものであること

②売買価額は固定資産税評価額を参考に、利用形態を考慮して決定したこと

③譲渡人は本件土地を相続により取得し、長期間保有していたものであること

④建物の譲受対価の額と本件土地の譲受対価の合計額は、これらの不動産の相続税評価額の合計額を上回っていること

を総合勘案すると、本件土地の譲受は相続税法第7条に規定する「著しく低い価額の対価」による譲受けには該当しないとするのが相当である。

請求人がその親族から本件土地及び本件建物を譲り受けたこと（本件譲受け）について、請求人は、本件譲受けの価額が時価であるから、本件譲受けは相続税法第7条《贈与又は遺贈により取得したものとみなす場合》に規定する「著しく低い対価」での譲受けに該当しない旨主張し、原処分庁は、本件土地及び本件建物の時価は、原処分庁の依頼に基づく鑑定評価額（原処分庁鑑定額）であり、原処分庁鑑定額と本件譲受けの価額を比較すると、本件譲受けは、同条に規定する「著しく低い対価」での譲受けに該当する旨主張する。

しかしながら、原処分庁鑑定額は、合理的に鑑定されたものとは認められないから、これを本件土地及び本件建物の時価と認めることはできない。他方、当審判所の依頼に基づく本件土地の鑑定評価額は合理的に鑑定されたものと認められるからこれを時価と認めるのが相当であり、また、本件建物については、一般的に合理性が認められる固定資産評価基準に従って算定された固定資産税価格が適正な時価と認められる。

したがって、本件土地及び本件建物の時価はこれらの合計額であると認められ、当該合計額は原処分庁鑑定額を下回るものの、当該合計額と本件譲受けの価額とを比較すると、本件譲受けは、相続税法第7条に規定する「著しく低い対価」での譲受けに該当すると認めるのが相当である。

同族間売買、親族間売買で大切なのが、売買価格が時価ではないと判断し、低額譲渡に導こうと画策する税務署を黙らせる方法です。

正直申し上げますと、税務署を黙らせるには税務署が納得する売買価格に関する証拠を準備しておくに限ります。

しかし、税理士が作った証拠や不動産業者の無料査定書ではいけません。

税理士の場合、相続税路線価や固定資産税評価額で大丈夫と言う先生が多くおられますが、これらはあくまで相続税や固定資産税を課税するための価格ですから、時価とは言えません。

仮にこれらの価格が時価だとすれば、これらの価格で全ての不動産を取引すれば良いため、不動産業者や不動産鑑定士は不要になるでしょう。

不動産は1つ1つ個別性があり、これを正しく評価しなければ時価は算定できません。

例えば、賃貸マンションは、相続税評価や固定資産税評価において、建物が生み出す賃料や利回りが全く無視されて評価が行われるのです。本当に恐ろしい話ですよね。

一方、不動産業者の無料査定書は、税務署、裁判所で全く採用されません。

したがって、税務署の誰よりも不動産に詳しい、不動産評価の専門家である不動産鑑定士の作った「不動産鑑定評価書」こそ税務署に最も効果的な証拠なのです。

そして、弊社ではこれまでたくさんの不動産鑑定評価書を作成した事で、税務署に否認されない不動産鑑定評価書の書き方を身につけることに成功しました。

これにより、税務署の担当者も売買価格に納得することができるのです。

不動産鑑定評価作成のメリットは、以下の通りです。