不動産売却で購入時の契約書がない
場合の取得費の調べ方

不動産を売却したあと、税理士から「購入時の売買契約書はありますか」と聞かれて、初めて取得費の問題に気づく方は少なくありません。

購入時の売買契約書や領収書が残っていない場合、購入金額を直接確認することは難しくなります。

しかし、売買契約書がないからといって、すぐに売却金額の5％しか取得費にできないと決まるわけではありません。

まず行うべきことは、契約書以外に残っている資料を集め、次の3点を整理することです。

1. いつ取得した不動産か
2. 取得したときの土地・建物の内容はどうだったか
3. 当時の購入金額や価格水準を説明できる資料があるか

このページでは、取得費全体の一般論ではなく、

「購入時の契約書がない場合に、実際に何を探し、どの順番で整理するか」

に絞って解説します。

購入時の契約書がない場合は、まず「金額に近い資料」を探し、次に「取得時期を示す資料」「土地建物の内容を示す資料」「当時の価格水準を示す資料」を組み合わせて整理します。

最も強い資料は、

• 売買契約書
• 領収書
• 振込控え
• 住宅ローン契約書

など、購入金額や支払額に近い資料です。

これらがない場合でも、

• 登記簿謄本
• 固定資産税課税明細書
• 建物資料
• 地価資料
• 住宅地図
• 航空写真

などから、取得時の状況を整理できる可能性があります。

ただし、どの金額を取得費として申告するかは税務判断を伴います。

最終的な判断は税理士に確認する必要があります。

このページは、次のようなケースを想定しています。

• 購入時の売買契約書を紛失した
• 領収書や振込控えが残っていない
• 住宅ローンを使って購入したが、当時の契約書が見つからない
• 親が購入した不動産を相続したが、当時の契約書がない
• 建物の建築請負契約書がない
• 契約書はあるが、土地と建物の内訳が分からない
• 税理士から取得費の根拠資料を求められている
• 概算取得費5％でよいのか不安がある

契約書がないといっても、「土地の売買契約書がない」のか、「建物の建築請負契約書がない」のか、「土地建物の内訳が分からない」のかで、確認する資料は変わります。

最初に、なくなっている資料の種類を整理します。

売買契約書そのものがなくても、購入金額や取得時の状況を説明するための資料が残っている場合があります。

契約書がない場合に探したい資料は、大きく分けると次の4種類です。

取得費の根拠資料には、金額を直接示す資料と、取得時の状況を補助的に説明する資料があります。

資料を集めるときは、「何でも集める」のではなく、資料の役割を分けて考えると整理しやすくなります。

購入時の契約書がない場合でも、家の中や相続書類の中に、取得費検討の手がかりになる資料が残っていることがあります。

特に相続不動産では、相続人が「契約書はない」と思っていても、別の資料が残っていることがあります。

まずは、以下を探して見て下さい。

古い契約書が手元にない場合でも、金融機関、不動産会社、建築会社などに当時の資料が残っていないか確認できる場合があります。

ただし、保存期間の関係で、古い資料が残っていないことも多くあります。

相続した不動産では、相続人が購入時の契約書を持っていないことが多くあります。

この場合、相続人が相続した日だけでなく、被相続人がいつ、どのように不動産を取得したかを確認する必要があります。

土地建物を売却した場合、土地の購入契約書だけでなく、建物の購入契約書や建築請負契約書も問題になることがあります。

たとえば、次のようなケースです。

• 土地を購入して、その後に建物を建てた
• 中古住宅を土地建物一括で購入した
• 親が建てた家を相続した
• 建物を増改築している
• 売却前に建物を取り壊した

建物の資料がない場合、建物の取得費や減価の整理が難しくなることがあります。

売買契約書が残っていても、土地と建物の内訳が書かれていない場合は、別の問題が生じます。

この場合、「契約書がない」わけではありませんが、総額のうち土地がいくら、建物がいくらなのかを整理する必要があります。

土地と建物では、税務上の取扱いや減価償却の考え方が異なるためです。

同じ「契約書がない」でも、取得経緯によって確認する資料の優先順位は変わります。

まず、住宅ローン資料、通帳、登記簿謄本、固定資産税課税明細書を確認します。

住宅ローン資料が残っていれば、借入時期や借入金額、対象不動産を確認できる場合があります。

購入時の契約書がない場合は、資料を集める順番を決めて整理すると、検討しやすくなります。

契約書がない場合でも、資料の残り方によって説明のしやすさは大きく変わります。

契約書がない場合でも、他の資料から取得費を説明できる可能性があります。

すぐに5％と決めるのではなく、まず資料を確認することが重要です。

固定資産税評価額は参考資料の一つですが、それだけで取得費が決まるわけではありません。

取得時期、土地建物の状況、当時の価格水準などと合わせて検討します。

相続税評価額と譲渡所得の取得費は別の問題です。

相続不動産では、被相続人の取得時期や取得費の確認が重要になります。

住宅ローンの借入額は、購入金額を確認するための手がかりになる場合があります。

ただし、借入額がそのまま取得費になるとは限りません。他の資料と合わせて確認します。

税額計算、税務判断、申告書作成は税理士の業務です。

不動産鑑定士は、不動産価格や資料の観点から取得費の根拠整理を行います。

取得費意見書とは、購入時の契約書がない場合などに、不動産価格や資料の観点から取得費の根拠を整理する説明資料です。

取得費意見書は、税務申告書ではありません。

また、「この金額で必ず税務署に認められる」と保証する資料でもありません。

税理士が申告内容を検討する際の説明資料として、不動産鑑定士が作成するものです。

領収書や振込控えがない場合でも、住宅ローン資料、登記情報、固定資産税資料、建物資料などから確認できることがあります。

まずは残っている資料を整理します。

住宅ローン資料は、借入時期や借入金額、対象不動産を確認する手がかりになる場合があります。

ただし、借入金額がそのまま取得費になるとは限らないため、他の資料と合わせて確認します。

相続した不動産では、被相続人がいつ、どのように取得した不動産かを確認する必要があります。

登記簿謄本、相続関係資料、固定資産税資料、建物資料などを確認します。

固定資産税課税明細書だけで取得費が分かるわけではありません。

ただし、土地・建物の面積、構造、評価額などを確認する入口資料として重要です。

登記簿謄本だけで取得費が分かるわけではありません。

ただし、取得時期、取得原因、建物の新築時期などを確認するための重要な資料です。

必ず認められることを保証するものではありません。

取得費意見書は、不動産価格や資料の観点から取得費の根拠を整理する説明資料です。

最終的な税務判断は税理士が行います。

不動産売却で購入時の契約書がない場合でも、直ちに概算取得費5％しか使えないと決まるわけではありません。

まずは、何の契約書がないのかを整理し、登記簿謄本、固定資産税課税明細書、住宅ローン資料、建物資料、過去の地価資料、住宅地図、航空写真などを確認します。

契約書がない場合の取得費検討では、購入金額そのものを示す資料だけでなく、取得時期、不動産の内容、当時の価格水準を説明する資料を組み合わせることが重要です。

一方で、どの金額を取得費として申告するかは税務判断を伴います。

最終的な判断は税理士に確認する必要があります。

不動産価格や不動産資料の面から取得費の根拠整理が必要な場合は、不動産鑑定士による取得費意見書が検討対象になります。

購入時の契約書がない不動産について、資料から取得費を説明できる可能性があるか確認したい場合は、固定資産税課税明細書などをもとに事前調査が可能です。

取得費意見書の無料事前調査・費用・ご依頼の流れは、専用ページでご確認ください。