不動産売却で取得費が
分からない場合の基礎知識

不動産を売却するとき、購入時の売買契約書や領収書が残っていないと、「取得費をいくらにすればよいのか」が問題になります。

取得費が分からない場合、売却代金の5％を取得費とする「概算取得費」が使われることがあります。

ただし、購入時の契約書がないことと、必ず概算取得費5％になることは同じではありません。

登記簿謄本、固定資産税課税明細書、建物資料、過去の地価資料などを確認することで、取得費を説明できる可能性があります。

このページでは、不動産売却で取得費が分からない場合に、最初に理解しておきたい基本事項を整理します。

• 取得費とは、不動産を取得するためにかかった金額のことです。
• 取得費が分からない場合、売却代金の5％を取得費とする「概算取得費」が使われることがあります。
• 購入時の契約書がない場合でも、必ず5％になるとは限りません。
• 相続した不動産では、被相続人の取得時期や取得費を確認することが重要です。
• 固定資産税課税明細書、登記簿謄本、建物資料、過去の地価資料などが手がかりになります。
• どの金額を取得費として申告するかは、税務判断を伴います。
• 税務申告や税額判断は税理士の業務です。
• 不動産鑑定士は、不動産価格や資料の観点から、取得費の根拠整理を行うことがあります。

取得費が分からない場合は、いきなり金額を決めるのではなく、次の順番で整理します。

取得費とは、不動産を取得するためにかかった金額です。

不動産を売却した場合、譲渡所得はおおまかに次のように考えます。

売却価格 − 取得費 − 譲渡費用 ＝ 譲渡所得

取得費が大きければ、譲渡所得は小さくなります。

反対に、取得費が小さければ、譲渡所得は大きくなります。

そのため、売却価格が同じでも、取得費をどのように確認するかによって、譲渡所得の計算に影響が出ることがあります。

取得費が分からない場合、売却代金の5％を取得費とする概算取得費が使われることがあります。

たとえば、不動産を5,000万円で売却した場合、5％は250万円です。

実際にはもっと高い金額で購入していたとしても、その根拠を説明できなければ、取得費が小さくなり、譲渡所得が大きくなる可能性があります。

取得費が分からなくなる典型例は、購入時の契約書を紛失した場合、相続した不動産を売却する場合、古い不動産を売却する場合です。

概算取得費5％とは、取得費が分からない場合に、売却代金の5％を取得費とする考え方です。

取得費の根拠資料がない場合、概算取得費5％が使われることがあります。

ただし、重要なのは、

取得費が分からない ＝ 必ず5％しか使えない

とは限らないという点です。

購入時の契約書がなくても、他の資料から取得時期、土地建物の状況、当時の価格水準を整理できる場合があります。

購入時の契約書がない場合でも、取得費を検討するための手がかりになる資料はあります。

相続した不動産では、相続人が取得した時点の価格ではなく、被相続人の取得時期や取得費が問題になることがあります。

相続人自身が購入した不動産ではないため、購入時の売買契約書や領収書が残っていないことは珍しくありません。

固定資産税課税明細書は、取得費を直接証明する資料ではありませんが、土地・建物の内容を確認するための重要な入口資料です。

固定資産税課税明細書からは、次のような情報を確認できる場合があります。

取得費が不明な場合でも、資料の有無や不動産の履歴によって、説明のしやすさは異なります。

売買契約書が残っていても、土地と建物の内訳が書かれていない場合は、取得費の整理が必要になることがあります。

土地と建物では、税務上の取扱いが異なるためです。

土地建物一括の売買契約では、契約書に総額だけが記載されていることがあります。

この場合、次のような資料を確認します。

• 売買契約書の記載内容
• 固定資産税評価額
• 建物の構造・築年数
• 建物の床面積
• 取得時点の土地価格水準
• 取得時点の建物価格水準

土地建物の内訳は、単純に現在の評価額だけで決まるものではありません。

取得時点の状況や資料を踏まえて整理する必要があります。

取得費意見書とは、取得費が不明な不動産について、不動産価格や不動産資料の観点から取得費の根拠を整理する説明資料です。

取得費意見書は、税務申告書ではありません。

また、「この金額で必ず税務署に認められる」と保証する資料でもありません。

税理士が申告内容を検討する際の説明資料として、不動産鑑定士が不動産価格・不動産資料の観点から作成するものです。

取得費が不明な不動産売却では、税理士と不動産鑑定士の役割を分けて考えることが重要です。

取得費が分からない場合、まず固定資産税課税明細書、登記簿謄本、売却時の契約書、購入時の資料、建物資料を確認します。

相続税評価額と譲渡所得の取得費は同じものではありません。

相続した不動産では、被相続人の取得時期や取得費を確認する必要があります。

具体的な税務判断は税理士に確認してください。

固定資産税評価額は参考資料の一つになりますが、それだけで取得費が決まることはありません。

取得時期、土地建物の状況、当時の価格水準などを合わせて検討する必要があります。

必ず認められることを保証するものではありません。

取得費意見書は、不動産価格や資料の観点から取得費の根拠を整理する説明資料です。

最終的な税務判断は税理士が行います。

相談可能です。

ただし、申告書の作成や税務判断は税理士の業務です。

不動産鑑定士は、不動産価格や資料の観点から取得費の根拠整理を行います。

固定資産税課税明細書だけで取得費が分かるわけではありません。

ただし、土地・建物の概要を確認するための重要な資料です。

登記情報、建物資料、売却時の契約書などと合わせて確認します。

取得費が不明な不動産売却では、状況によって確認すべき論点が異なります。

詳しくは、各単元ページで整理します。

取得費が分からない不動産売却では、購入時の契約書がないことだけで、直ちに概算取得費5％しか使えないと決まるわけではありません。

取得時期、取得原因、土地建物の状況、登記情報、固定資産税課税明細書、建物資料、過去の価格資料などを整理することで、取得費を説明できる可能性があります。

一方で、どの金額を取得費として申告するかは税務判断を伴います。

最終的な判断は税理士に確認する必要があります。

不動産価格や不動産資料の面から取得費の根拠整理が必要な場合は、不動産鑑定士による取得費意見書が検討対象になります。

取得費が不明な不動産について、資料から取得費を説明できる可能性があるか確認したい場合は、固定資産税課税明細書などをもとに事前調査が可能です。

取得費意見書の無料事前調査・費用・ご依頼の流れは、専用ページでご確認ください。