兵庫県神戸市東灘区向洋町中6丁目9番地
神戸ファッションマート8F 8S-26
相続した不動産を売りたいが、購入時の書類がない…
相続した不動産を売りたい。
でも購入時の書類が見つからず、「取得費が5%扱いになって税金が増えるのでは」と不安…。
そんなとき、取得費の根拠整理から意見書作成まで、不動産鑑定士がサポートします。
困るのは「売ること」より、“買った金額を説明できないこと”
不動産を売ったときの税金は、ざっくり言うと
【売れた金額 −（買ったときの金額や費用）】
で決まります。
ところが、買ったときの書類がないと、買った金額が小さく見られやすく、
税金の計算での「もうけ」が大きく見えて、税金が増える可能性があります。
よくある状況は次のとおりです。
- 購入時の書類（売買契約書、領収書など）がない／どこにあるか分からない
- 親が買ったため資料が残っていない（相続で特に多い）
- いくらで買ったか、説明できず不安
- 期限が近いのに、何から始めればいいか分からない
一番辛いのは「あとで説明を求められるかも」という不安
- 「本当はもっと高く買ったのに…」
- 「書類がないだけで損をするのは嫌だ…」
- 「手続きのあとで“説明してください”と言われたらどうしよう…」
不安があると、売却そのものが止まりやすくなります。
だからこそ必要なのは、「安心して説明できる土台」です。
当事務所の3つの特徴
不動産鑑定士が“取得費の根拠整理”を支援
税金計算の前提となる「取得費」について、資料状況を整理し、説明できる形に整えます。
不動産の価格を唯一立証できる不動産鑑定士が、税務署を説得するための資料作成を行います。
購入時の書類が揃っていなくても相談可能
売買契約書・領収書が不足していても、現状で何ができるか、何が必要かを明確にします。
意見書を作成しない最善策があれば、そちらをご提案させていただきます。
全国対応・オンライン中心でスムーズ
遠方でも相談しやすく、スピード感をもって進行します。
当社で面談も可能ですし、ご希望であれば、ビデオ面談も可能です。
基本的には、オンラインで全て対応可能となっており、大半のお客様が県外の方です。
豊富な実績（令和7年12月末時点：250件超）
相続した実家を売却した等、様々な案件に携わってきました。
きっと、あなたのお悩み解決のお手伝いができるものと考えております。
意見書（説明用の資料）で「説明できる状態」を作れます
意見書は、購入時の書類（売買契約書、領収書など）が揃っていなくても、今ある材料から
「買った金額をどう考えるのが自然か」を整理し、説明できる形に整える資料です。
当社は不動産鑑定士として、次を重視して作成します。
- 何を根拠にしたか
- どう筋道を立てたか
- 追加で探すとよい資料（優先順位つき）
※1 税金が必ず安くなる、と約束するものではありません。
※2 税額の確定や申告は税理士の業務です（当社は意見書作成がメインです）。
意見書があると、こう変わります（節税につながる可能性も）
- 「買った金額」を説明できるため、税金が不利に増えやすい状態を避けられる可能性が高まる
- 状況によっては、必要以上に税金が増えるのを避け、税金を抑えられる可能性が高まる
- 家族（共有者）や税理士さんに説明しやすくなり、手続きが進みやすい
- 何を集めればいいかが分かり、迷いが減る
- 売却後の「あとで困るかも」という不安が小さくなる
※結果は状況により異なります。税額や節税効果を保証するものではありません。
福岡県 Ｔ.Ｎ 様（物件所在地：福岡県）
節税額：約260万円
ご依頼前は、どのようなお悩みがありましたか？
クリックすると拡大します。
妻が相続した不動産を売却しましたが、売買契約書が見当たらず、不動産会社からも概算取得費は収入金額の5％と言われ、多額の譲渡所得税を覚悟していました。
当事務所にご依頼頂いたキッカケは何ですか？
ホームページの掲載内容が分かりやすく、意見書に関するアンケートも参考にした。
当事務所に依頼して良かった！と思うことは何でしょうか？
確定申告開始の10日前でしたが、まずは相談だけでもと思いメールで相談しました。
土日にも関わらず、当日に相談内容確認の電話があり、翌日には約200万円の節税が見込めること等の説明を聞き、意見書の作成（スタンダードプラン）を依頼しました。
メールと電話だけのやり取りでしたが、信頼できる会社だと確信しました。
迅速かつ丁寧な対応で、メールでの相談から必要資料の送付を含め、約2週間で意見書が手元に届きました。
税理士の先生もご紹介いただき、確定申告が完了し、所得税の節税額は想定を超える約260万円でした。思い切って関西みなと鑑定（株）に相談して本当に良かったと思います。
小塩先生、この度は誠にありがとうございました。
動画で分かる：意見書作成で、どう進めるか
0:41から、意見書の有無で「譲渡所得税（取得費の扱い）」がどう変わり得るかを分かりやすく解説しています。
※影響額は売却金額・保有期間等により大きく異なります。
文章より先に全体をつかみたい方は、動画をご覧ください。
ご相談で多いケース（相続売却・書類不足）
これまでのご相談は、相続した不動産の売却で購入時の書類が不足しているケースが特に多く、
資料不足の状況整理に慣れています（相続以外も受付しています）。
意見書作成サービス（全国対応／オンライン完結）
あなたが受け取るもの（納品物）
- 意見書（買った金額の考え方を根拠つきで整理）
- 税理士のご紹介
どこまで頼めますか？
- 意見書作成のみOK（当社のメインサービス）
- 申告（税金の手続き）まで希望の方は、税理士と連携することもできます（希望者のみ）
※当社は意見書作成、申告は税理士が担当します。
税理士は税務署OBの先生と連携しています（必要に応じてご案内します）
【ご依頼の流れ】
担当者：小塩敦（不動産鑑定士）
代表取締役 小塩 敦
相続した不動産の売却は、書類不足・家族での相談・期限など、状況が複雑になりやすい分野です。
当社では、これまでのご依頼の多くが 親から相続した不動産を売却するケース でした。
| 保有資格 | 不動産鑑定士（相続専門性研修プログラム修了） 宅地建物取引士 1級ファイナンシャル・プランニング技能士 公認不動産コンサルティングマスター 相続対策専門士 | |
|---|---|---|
| 所属 | 公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会会員 公益社団法人 兵庫県不動産鑑定士協会会員 不動産鑑定業者登録 兵庫県知事登録（3）第278号 宅地建物取引業者登録 兵庫県知事（2）第11896号 公益社団法人全日本不動産協会会員 公益社団法人不動産保証協会会員 公益社団法人近畿圏不動産流通機構会員 | |
| 経歴 | 平成9年3月 平成13年3月 平成15年10月 平成19年4月 平成23年5月 | 岡山県立岡山朝日高等学校卒業 神戸商科大学商経学部管理科学科卒業 株式会社馬場総合鑑定所入社 株式会社アセッツアールアンドディー入社 関西みなと鑑定株式会社設立 |
意見書作成費用（税込み）
料金は「売却価格」と「調べる深さ」に合わせて決まります。
売却価格が大きいほど、税金の影響額も大きくなりやすく、
あとから説明を求められた場合に備えて、確認・整理・根拠のまとめ方も厚くなるため、料金の考え方を分けています。
※税金が必ず安くなる、と約束するものではありません。
| スタンダードプラン | プレミアムプラン | ||
|---|---|---|---|
| 意見書の作成料金 （1時点の料金） | 【売却価格 ≦ 6,000万円】 40万円（税込み44万円） ※6,000万円超はプレミアムのみ対応 （調査を厚くするため） | 【売却価格 ≦ 6,000万円】 60万円（税込み66万円） 【売却価格 ＞ 6,000万円】 売却価格 × 1.1％（税込み） | |
| 現地調査 | × | ○ | |
| 市役所調査・道路調査 | × | ○ | |
| 法務局資料の取得 | ○ | ○ | |
| 売主の確認 | ○ | ○ | |
| 土地取得日の確認 | ○ | ○ | |
| 土地取得年の路線価取得 | △ | ○ | |
| 土地取得年の住宅地図取得 | × | ○ | |
| 不動産の売却相談 | ○ | ○ | |
| 税理士の紹介【別途費用】 | ○ | ○ | |
| おすすめの方 |
|
| |
| 留意事項 |
| ||
こんな方におすすめです
- 購入時の書類が見つからない／資料が少ない（売買契約書、領収書など）
- いくらで買ったか説明できず不安
- 税金が不安で、売却の判断が止まっている
- 家族（共有者）がいて、説明材料が欲しい
- 期限前に準備して、安心して売却を進めたい
- 税理士さんに渡せる「整理された資料」が欲しい
お客様の声
奈良県 Ｂ.Ｎ 様（物件所在地：奈良県）
節税額：約150万円
ご依頼前は、どのようなお悩みがありましたか？
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マンションの購入時の契約書等の書類が一切なく、購入金額を証明することが出来ない状況でありました。
当事務所にご依頼頂いたキッカケは何ですか？
インターネット検索をし、意見書で購入金額を証明しておられる関西みなと鑑定（株）の存在をしりました。意見書の信憑性が高いと感じたため。
当事務所に依頼して良かった！と思うことは何でしょうか？
インターネットで存在を知り、その場で電話（午後9時頃）をかけ、相談をしました。
遅い時間にもかかわらず、丁寧に相談にのっていただきました。
古いマンションでありましたが、当時の新規販売価格や購入時のマンション価格を瞬時に算定していただきました。
私も金融や税金関係の仕事をしており、代表の小塩さんの言っておられることに信憑性が高いと感じました。
また、譲渡所得税の申告においても国税庁のＯＢを紹介していただき、税務署に対して信頼度は高いものになると思われます。
今回作成していただいた意見書は、約80頁の構成で、随所に専門用語があり難しい内容となっていますが、税務署に対する証明として対抗できるものと感じました。
ありがとうございました。
埼玉県 Ｙ.Ａ 様（物件所在地：埼玉県熊谷市）
節税額：約130万円
ご依頼前は、どのようなお悩みがありましたか？
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手元に土地の売買契約書がなく、税務署へ相談しても受けられる特例の控除はないと言われ、途方に暮れていました。
当事務所にご依頼頂いたキッカケは何ですか？
インターネットのＨＰ
当事務所に依頼して良かった！と思うことは何でしょうか？
初回にお電話で相談した時から、親身になってお話を聞いて下さり、非常に安心してお願いすることができました。
不動産売買に伴う確定申告に全くの素人であった私にも、1つ1つとてもわかりやすく説明して下さったのも、とても好感が持てました。
話しやすさ、疑問点等への的確な回答、迅速な仕事ぶり、全てが小塩先生のお人柄を表していると思います。
信頼できる税理士さんもご紹介いただき、安心して確定申告をむかえられそうです。
今後、同様の案件で困っている友人・知人がいれば、是非小塩先生をご紹介したいと思います。
本当にありがとうございました。
神奈川県 Ｔ.Ｋ 様（物件所在地：東京都杉並区）
節税額：約300万円
ご依頼前は、どのようなお悩みがありましたか？
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相続で親の不動産を売却したことで発生する譲渡所得税の制度の理不尽さに驚きました。
「売買契約書」がなければ、売買価格の95％に課税されるとは！
登記簿謄本は何の役にも立たないとは！
抵当権や購入当時の不動産価値も大方わかるはずなのに国の制度はおかしいと思った。
当事務所にご依頼頂いたキッカケは何ですか？
他方面に相談しましたが、結局どこも同じ回答で税務署に申告する前日の夕方、ダメ元で必死でネット検索したら、貴社のサイトに出会い、即電話で問い合わせました。
当事務所に依頼して良かった！と思うことは何でしょうか？
「親身になって話を聞いてくださったこと」・・・そのひと言に尽きます。
相続税でお世話になった税理士から譲渡所得税のことを教えて頂き、「売買契約書がなければ、売買価格の95％に課税は仕方ないですね。」とあっさり。
その後、アドバイスもなく途方に暮れていました。
他方面にも相談に行きましたが、同じ回答でした。
諦めかけていた時に突如「関西みなと鑑定（株）」のサイトにヒットし、小塩先生の温かい言葉に救われ、急に未来が開けた気持ちになりました。
その後もスピーディな対応で、本当に感謝しかございません。
私共のような途方に暮れてしまった知り合いがいたら、必ず小塩先生を紹介します。
本当にありがとうございました。
京都府亀岡市 Ａ.Ｔ 様（物件所在地：大阪府高槻市）
節税額：約245万円
ご依頼前は、どのようなお悩みがありましたか？
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親から相続した実家を売却したのですが、実家の取得費が不明で、手を尽くしたのですがそれを証明できるものが入手できませんでした。
このままでは高額の所得税を納税することになり、何ともやるせない気分でいました。
当事務所にご依頼頂いたキッカケは何ですか？
ネットを検索して知りました。
他にも取得費用を推計されるHPは幾つもあるのですが、独自の手法と実績から、小塩先生にお願いすることにしました。
当事務所に依頼して良かった！と思うことは何でしょうか？
同業の複数の方と電話で話しましたが、小塩先生の第1印象は、確かな手ごたえが伝わり十分に信頼できる。他を凌駕している。そんなイメージでした。
プレミアムプランをお願いしました。相応に時間を要するだろうと思っていましたが、予想外に仕事が早くビックリでした。
そして、届いた意見書を拝見し、その緻密さと内容の濃さ、推計プロセスの凄さに再びビックリ。
税理士さん達が、小塩さんを「先生」と称される理由がよく分かりました。頼もしい税理士さんも紹介いただきました。
きっかけは1本の電話からでした。小塩先生に巡り合え、本件をお願いして本当に良かったと思います。
無料相談では「次にやること」を順番に整理します
（有料級の内容を無料で）
無料相談では、当社は税理士ではないため、「税金はいくら」と言い切ることできません。
その代わり、あなたの状況に合わせて 「何を」「どの順番で」 を整理してお伝えします。
- いまある資料で、どこまでできそうか
- 大事なポイントはどこか（優先順位）
- 追加で探すと良い資料
- 進め方とスケジュール
- 「意見書作成のみ」か「申告まで」どちらがよいか
よくある質問
書類がまったくなくても相談できますか？
はい。ゼロ前提でも進められる場合があります。まず状況を整理します。
節税になりますか？
状況により異なります。意見書は「買った金額」を説明できる形に整えることで、必要以上に税金が増えるのを避けられる可能性を高めますが、税額や効果を保証するものではありません。
税理士さんは必須ですか？
必須ではありません。意見書作成のみでもご利用いただけます。
全国対応ですか？
はい。オンライン完結で全国対応しています。
電話番号が必須なのはなぜですか？
連絡が取れないのを防ぐためです。営業電話はいたしません（原則メール）。
事務所所在地・アクセス
当社のご案内
事務所名
関西みなと鑑定株式会社
所在地
兵庫県神戸市東灘区向洋町中6-9 神戸ファッションマート8Ｓ-26
六甲ライナー アイランドセンター駅直結
営業時間
平日9：00～18：00 土日祝は予約の方のみ対応
電話番号
事務所
六甲ライナー「アイランドセンター」駅直結
駐車場
地下にコインパーキングあり
お急ぎの方は、お電話にてご連絡下さい！
・無料相談をご依頼されても、ご契約の義務は一切ありませんし、後日弊社から契約を迫ることもありません。
・送信前にメールアドレス、電話番号をご確認下さいませ。
・送信後に自動返信メールが返ってこない場合、メールアドレスが間違っているか、自動返信メールが迷惑フォルダに入っている場合がございますので、ご留意願います。
最後に・・・
書類が見つからないのは、珍しくありません。
大切なのは、今ある材料から「説明できる状態」を作ることです。
無料相談で、あなたの状況に合った進め方を整理します。
