昭和・平成初期に購入した不動産の取得費

昭和や平成初期に購入した不動産を売却するとき、購入時の売買契約書や領収書が残っていないことがあります。

購入から長い年月が経っていると、契約書を紛失していたり、住宅ローン資料が残っていなかったり、当時の不動産会社や建築会社が分からなくなっていることもあります。

このような場合、取得費が分からないとして、売却金額の5％を取得費とする概算取得費が問題になることがあります。

ただし、古い不動産で契約書がないことと、必ず概算取得費5％しか使えないことは同じではありません。

登記簿謄本、閉鎖謄本、固定資産税課税明細書、建物資料、過去の地価資料、住宅地図、航空写真などを確認することで、取得時期や当時の土地建物の状況を整理できる場合があります。

このページでは、昭和・平成初期に購入した古い不動産を売却する場合に、取得費について何を確認すべきかを整理します。

昭和・平成初期に購入した不動産では、購入時の契約書や領収書が残っていないことが多く、取得費の確認が難しくなりやすいです。

しかし、契約書がないだけで、直ちに概算取得費5％しか使えないと決まるわけではありません。

まず確認すべきなのは、いつ取得した不動産か、取得時に土地・建物がどのような状態だったか、当時の価格水準を説明できる資料があるかです。

特に、登記簿謄本、閉鎖謄本、固定資産税課税明細書、建物登記、建築確認資料、住宅ローン資料、地価資料、住宅地図、航空写真などが手がかりになります。

一方で、古い不動産では、分筆・合筆、区画整理、換地、建物の建築・増改築・取壊しなどが絡むこともあります。

そのため、資料を集めるだけでなく、不動産の履歴を時系列で整理することが重要です。

どの金額を取得費として申告するかは税務判断を伴います。最終的な判断は税理士に確認する必要があります。

昭和・平成初期に購入した不動産では、購入から長期間が経過しているため、取得費を確認する資料が残っていないことがあります。

取得費が問題になりやすい理由は、主に次のとおりです。

• 購入時の売買契約書を紛失している
• 領収書や振込控えが残っていない
• 住宅ローン資料が保存されていない
• 親や祖父母が購入しており、相続人が当時の事情を知らない
• 建物を建て替えたり、増改築したり、取り壊したりしている
• 分筆・合筆、区画整理、換地などで土地の形が変わっている
• 当時の不動産会社、建築会社、金融機関の資料が残っていない

このような事情があると、実際にいくらで取得したかを直接確認することが難しくなります。

しかし、古い不動産ほど、すぐに5％と決める前に確認すべき資料があります。

古い不動産では、購入時の契約書がなくても、登記情報、固定資産税資料、建物資料、過去の地価資料などから取得時の状況を整理できる場合があります。

最初に確認したい資料は次のとおりです。

昭和・平成初期の不動産では、まず取得時期を確認することが重要です。

取得時期が分からなければ、当時の価格水準を確認することができません。

また、相続不動産の場合は、相続人が相続した時点ではなく、被相続人が取得した時期を確認する必要があります。

取得時期を確認するためには、まず登記簿謄本を確認します。

登記簿謄本で所有権移転日や登記原因が分かることがあります。

ただし、古い不動産では、現在の登記簿謄本だけでは過去の経緯が分からないことがあります。

その場合は、閉鎖謄本、旧土地台帳、過去の登記資料、相続関係資料なども確認することがあります。

取得時期の確認は、取得費を考えるための出発点です。

古い不動産では、取得時と売却時で土地の状態が変わっていることがあります。

たとえば、取得時には農地や山林だった土地が、後に宅地化されていることがあります。

また、区画整理、換地、分筆、合筆、道路提供、私道負担などによって、土地の形や面積が変わっていることもあります。

このような場合、現在の土地だけを見ても、取得時の状況を正しく把握できないことがあります。

【土地の履歴で確認したいこと】

• 取得時の地目は何だったか
• 取得時の地積はどれくらいだったか
• 分筆・合筆が行われていないか
• 区画整理や換地が行われていないか
• 道路部分や私道部分が含まれていないか
• 造成や宅地化が行われていないか
• 取得時と売却時で土地の形状が変わっていないか

土地の履歴を確認するためには、登記簿謄本、閉鎖謄本、公図、地積測量図、固定資産税資料、住宅地図、航空写真などを確認します。

取得費の検討では、「現在の土地」だけでなく、「取得時の土地」を把握することが重要です。

古い不動産では、建物の建築、増改築、取壊し、建替えの履歴が取得費の整理に関係することがあります。

たとえば、次のようなケースがあります。

• 土地を購入後、昭和時代に自宅を建てた
• 親が建てた建物を相続した
• 建物を増改築している
• 売却前に建物を取り壊して更地にした
• 登記されていない建物が存在していた
• 固定資産税課税明細書には建物があるが、登記にはない

建物については、次の資料を確認します。

古い不動産の取得費を検討する場合、取得当時の価格水準を確認することが重要です。

購入時の契約書がない場合でも、取得時点の周辺地価や土地利用状況を確認できる資料があります。

確認する資料としては、次のようなものがあります。

• 地価公示
• 地価調査
• 相続税路線価
• 市街地価格指数などの地価指数
• 住宅地図
• 航空写真
• 分譲当時の販売資料
• 周辺の過去取引資料

これらの資料は、購入金額を直接証明するものではありません。

しかし、取得時点の価格水準を説明する補助資料として役立つことがあります。

特に、取得時期が分かっている場合は、その時点の価格水準を確認することで、取得費の考え方を整理しやすくなります。

昭和に購入した不動産では、資料不足に加えて、土地や建物の履歴が大きく変わっていることがあります。

昭和時代の不動産では、購入時から現在までに、周辺環境や土地利用が大きく変化していることがあります。

取得時は農地・山林・未造成地だったものが、現在は宅地になっている場合もあります。

また、親や祖父母が購入した土地を相続して売却するケースでは、相続人が購入時の事情をほとんど知らないこともあります。

昭和に購入した不動産では、次の点を特に確認します。

• 購入した人は誰か
• 購入時期はいつか
• 購入時の地目・利用状況は何か
• 取得後に造成や宅地化が行われたか
• 建物をいつ建てたか
• 建物を増改築・取壊ししていないか
• 取得時と売却時で土地面積が変わっていないか

このように、昭和に購入した不動産では、取得時の状態を復元する視点が重要になります。

平成初期に購入した不動産では、購入時期によって価格水準が現在と大きく異なる場合があります。

特に、バブル期前後に購入した不動産では、取得時の価格水準が現在の感覚と大きく異なる場合があります。

そのため、購入時期が分かる場合は、当時の地価資料や契約書・住宅ローン資料を確認することが重要です。

平成初期の不動産では、売買契約書や住宅ローン資料が残っている場合もありますが、30年以上経過しているため、資料を紛失していることもあります。

平成初期の不動産では、売買契約書や住宅ローン資料が残っている場合もありますが、30年以上経過しているため、資料を紛失していることもあります。

また、土地建物一括で購入した中古住宅では、契約書に総額しか記載されておらず、土地と建物の内訳が分からないことがあります。

平成初期に購入した不動産では、次の点を確認します。

• 売買契約書が残っているか
• 住宅ローン資料が残っているか
• 契約書に土地建物の内訳があるか
• 消費税の記載があるか
• 建物の新築時期や構造が分かるか
• 取得時点の地価資料を確認できるか

平成初期に購入した不動産でも、資料が残っていれば取得費を説明しやすくなることがあります。

一方で、資料がない場合は、登記情報、固定資産税資料、地価資料などを組み合わせて確認することになります。

古い不動産でも、資料や履歴の整理ができる場合は取得費を説明しやすくなることがあります。

一方で、取得時期や土地建物の履歴が分からない場合は、説明が難しくなります。

昭和・平成初期に購入した不動産では、取得費意見書によって取得費の説明可能性を整理できる場合があります。

必ず5％になるとは限りません。

契約書がなくても、登記情報、閉鎖謄本、固定資産税資料、地価資料などから確認できる場合があります。

親の契約書がなくても、被相続人の取得時期、登記情報、固定資産税資料、建物資料、地価資料などから整理できる可能性があります。

固定資産税評価額は取得費そのものではありません。

取得費を検討するための参考資料の一つです。

地価資料は重要ですが、それだけで取得費が決まるわけではありません。

土地建物の状況や他の資料と合わせて確認する必要があります。

取得費意見書は、必ず税務署に認められることを保証する資料ではありません。

不動産価格や資料の観点から取得費の根拠を整理する説明資料です。

昭和・平成初期に購入した不動産では、購入時の売買契約書や領収書が残っていないことがあります。

しかし、古い不動産で契約書がないことと、必ず概算取得費5％しか使えないことは同じではありません。

登記簿謄本、閉鎖謄本、固定資産税課税明細書、住宅ローン資料、建物資料、地価資料、住宅地図、航空写真などを確認することで、取得時期、土地建物の状況、当時の価格水準を整理できる場合があります。

特に、昭和・平成初期の不動産では、土地の履歴、建物の履歴、分筆・合筆、区画整理、換地、建替え、取壊しなどを時系列で整理することが重要です。

どの金額を取得費として申告するかは税務判断を伴います。最終的な判断は税理士に確認する必要があります。

不動産価格や不動産資料の面から取得費の説明可能性を整理する場合は、不動産鑑定士による取得費意見書が検討対象になります。

昭和・平成初期に購入した不動産について、購入時の契約書がない、親の購入金額が分からない、概算取得費5％でよいのか不安がある場合は、まず資料から取得費を説明できる可能性があるか確認することが重要です。

固定資産税課税明細書などをもとに、取得費意見書の対象になりそうか事前調査が可能です。

購入時の契約書や領収書がお手元にない場合でも、登記情報、閉鎖謄本、固定資産税資料、地価資料などから確認できる場合があります。

取得費意見書の無料事前調査・費用・ご依頼の流れ、連携税理士による確定申告対応については、専用ページでご確認ください。