取得費意見書とは何か？

不動産を売却するとき、購入時の売買契約書や領収書が残っていないと、取得費を確認できないことがあります。

取得費が分からない場合、売却金額の5％を取得費とする概算取得費が使われることがあります。

ただし、購入時の契約書がない場合でも、登記簿謄本、閉鎖謄本、固定資産税課税明細書、住宅ローン資料、建物資料、過去の地価資料などを確認することで、取得費を説明できる可能性があります。

このような場面で、不動産価格や不動産資料の観点から取得費の根拠を整理する資料が、取得費意見書です。

取得費意見書は、税務申告書ではありません。

また、「この金額で必ず税務署に認められる」と保証する資料でもありません。

税理士が申告内容を検討する際の説明資料として、不動産鑑定士が作成するものです。

取得費意見書とは、取得費が不明な不動産について、資料と不動産価格の観点から、取得費の根拠を整理する説明資料です。

主に、購入時の契約書がない場合、相続した不動産で親の購入金額が分からない場合、概算取得費5％でよいのか不安がある場合などに検討されます。

取得費意見書のメリットは、取得費について「どの資料を確認し、どのような前提で、どのように説明できるのか」を整理できる点です。

お客様がお持ちの資料を確認するだけでなく、登記情報、閉鎖謄本、固定資産税資料、公的な地価資料なども確認しながら、取得費の説明可能性を検討します。

お客様の手元に購入時資料がほとんどない場合でも、外部から取得・確認できる資料をもとに取得費意見書を作成できる場合があります。

ただし、取得費意見書は税務申告書ではなく、税額計算や税務判断そのものを行う資料でもありません。

不動産鑑定士は、不動産価格や資料の観点から根拠を整理し、最終的な申告判断は税理士が行います。

当社では、必要に応じて連携税理士による譲渡所得の確定申告に対応できる場合があります。

取得費意見書とは、取得費が不明な不動産について、不動産価格や不動産資料の観点から取得費の根拠を整理する説明資料です。

不動産を売却した場合、譲渡所得はおおまかに次のように考えます。

売却価格 − 取得費 − 譲渡費用 ＝ 譲渡所得

このうち、取得費が分からない場合、売却金額の5％を取得費とする概算取得費が問題になることがあります。

取得費意見書では、すぐに5％と決めるのではなく、残っている資料や取得できる資料から次のような点を整理します。

• いつ取得した不動産か
• 誰が取得した不動産か
• 売買、相続、贈与、建築など、どのように取得したか
• 取得時の土地・建物の状況はどうだったか
• 契約書以外に確認できる資料はあるか
• 取得時点の価格水準を説明できるか

取得費意見書は、これらを不動産価格・不動産資料の観点から整理する資料です。

取得費意見書のメリットは、取得費が不明な不動産について、資料と不動産価格の観点から説明の筋道を整理できることです。

購入時の契約書がない場合や、相続した不動産で親の購入金額が分からない場合、売主本人や相続人だけで取得費の根拠を整理するのは難しいことがあります。

取得費意見書では、お客様がお持ちの資料を確認したうえで、登記情報、閉鎖謄本、固定資産税資料、建物資料、地価資料なども組み合わせて、取得費の説明に使える資料を整理します。

取得費意見書で期待できる主なメリット

• 概算取得費5％以外の説明可能性を検討できる
• 購入時の契約書がない場合でも、他の資料を整理できる
• 相続人が知らない親の取得経緯を確認する手がかりになる
• 土地・建物・私道・未登記建物などの不動産内容を整理できる
• 税理士が申告内容を検討する際の説明資料として使いやすくなる
• 税務署から確認を受けた場合に、取得費の考え方を説明しやすくなる
• 売主本人、相続人、税理士の間で認識を共有しやすくなる

取得費意見書は、単に金額だけを記載する資料ではありません。

「どの資料を確認し、どのような前提で、どのように取得費の考え方を整理したのか」を説明する資料です。

そのため、取得費が不明な不動産売却では、税理士に申告を依頼する前後で、取得費の根拠を整理するための補助資料として役立つことがあります。

取得費意見書は、取得費を説明する資料が不足している場合や、概算取得費5％でよいのか不安がある場合に検討されます。

取得費意見書は、取得費の根拠を整理する資料であり、税務申告や税務判断そのものを行う資料ではありません。

取得費意見書の役割を誤解しないために、整理することと、しないことを分けて考える必要があります。

取得費意見書では、お客様がお持ちの資料を確認したうえで、登記簿謄本、閉鎖謄本、固定資産税課税明細書、建物資料、地価資料などを組み合わせて確認します。

お客様の手元に購入時の売買契約書や領収書が残っていれば、それらは重要な確認資料になります。

一方で、相続不動産や古い不動産では、契約書や領収書が残っていないことも少なくありません。

その場合でも、登記情報、固定資産税資料、建物資料、過去の地価資料などから、取得時期や土地建物の状況を整理できる場合があります。

購入時の契約書や領収書が手元にない場合でも、取得費意見書を作成できる場合があります。

相続した不動産や古い不動産では、売主や相続人の手元に資料がほとんど残っていないことがあります。

このような場合でも、登記簿謄本、閉鎖謄本、固定資産税資料、建物登記、地価資料、住宅地図、航空写真などから、取得時期や土地建物の状況を確認できることがあります。

つまり、お客様の手元資料が少ないことだけを理由に、直ちに取得費意見書の作成ができないと決まるわけではありません。

ただし、資料が少ない場合は、確認できる内容と確認できない内容を明確に分ける必要があります。

取得費意見書は、資料が何もなくても自由に金額を作る資料ではありません。

公的資料や周辺資料から説明できる範囲を整理し、根拠を示せるかどうかを確認したうえで作成します。

取得費意見書は、不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価書とは目的や使い方が異なる場合があります。

不動産鑑定士が作成する資料には、鑑定評価書、調査報告書、意見書などがあります。

取得費意見書は、税理士が譲渡所得の申告内容を検討する際の説明資料として、取得費の根拠を整理する目的で作成するものです。

一般的な鑑定評価書のように、現在時点の正常価格を判定することを目的とするものとは異なります。

取得費意見書では、取得時点の不動産の状況や価格水準を、資料に基づいて整理します。

作成にあたっては、業務の目的、利用範囲、調査の前提、確認資料、成果物の使い方を明確にしておくことが重要です。

取得費意見書では、税理士と不動産鑑定士の役割を分けて考えることが重要です。

取得費意見書は、資料から取得費を説明できる可能性があり、概算取得費5％との差が問題になる場合に検討しやすい資料です。

取得費意見書を作成する前に、まず資料から取得費を説明できる可能性があるかを確認します。

必ず認められることを保証するものではありません。

取得費意見書は、不動産価格や資料の観点から取得費の根拠を整理する説明資料です。

税理士は必要です。

税務申告、税額計算、税務判断は税理士の業務です。取得費意見書は、税理士が申告内容を検討する際の説明資料です。

必ず説明できるとは限りません。

資料の有無、取得時期、土地建物の状況によって、説明のしやすさは変わります。

手元に購入時資料がない場合でも、登記情報、閉鎖謄本、固定資産税資料、地価資料、住宅地図、航空写真などから作成できる場合があります。

ただし、確認できる範囲には限界があります。

固定資産税評価額だけで取得費が決まるわけではありません。

取得費意見書では、固定資産税資料だけでなく、登記情報、建物資料、地価資料なども確認します。

取得費意見書は、一般的な鑑定評価書とは目的や使い方が異なる場合があります。

取得費の根拠整理を目的とした説明資料として位置づけます。

取得費意見書とは、取得費が不明な不動産について、不動産価格や資料の観点から取得費の根拠を整理する説明資料です。

購入時の契約書がない場合、相続した不動産で親の購入金額が分からない場合、概算取得費5％でよいのか不安がある場合などに検討されます。

取得費意見書では、お客様がお持ちの資料を確認したうえで、登記簿謄本、閉鎖謄本、固定資産税課税明細書、建物資料、地価資料などを組み合わせて、取得費の説明可能性を整理します。

お客様の手元に購入時資料がほとんどない場合でも、外部から確認できる資料をもとに作成できる場合があります。

ただし、取得費意見書は税務申告書ではありません。

また、税額計算や税務判断そのものを行う資料でもなく、税務署に必ず認められることを保証するものでもありません。

不動産鑑定士は、不動産価格や資料の観点から取得費の根拠を整理し、最終的な申告判断は税理士が行います。

当社では、必要に応じて連携税理士による譲渡所得の確定申告に対応できる場合があります。

取得費が分からない不動産について、固定資産税課税明細書などをもとに、取得費を説明できる可能性があるか事前調査が可能です。

購入時の契約書や領収書がお手元にない場合でも、登記情報、閉鎖謄本、固定資産税資料、地価資料などから確認できる場合があります。

取得費意見書の無料事前調査・費用・ご依頼の流れ、連携税理士による確定申告対応については、専用ページでご確認ください。