土地と建物の取得費を分ける必要がある理由

不動産を売却するとき、取得費の確認で問題になりやすいのが、土地と建物の内訳です。

売買契約書が残っていても、契約書に「土地○円、建物○円」と分かれて記載されておらず、土地建物一括の総額だけが記載されていることがあります。

このような場合、取得費を考えるうえで、土地と建物をどのように分けるかが問題になることがあります。

土地と建物では、税務上の取扱いや建物の減価の考え方が異なるためです。

このページでは、土地と建物の取得費を分ける必要がある理由、内訳が分からない場合に確認する資料、固定資産税評価額を使う場合の注意点を整理します。

土地建物を一括で取得した不動産では、取得費を土地と建物に分けて整理する必要が生じることがあります。

理由は、土地と建物では性質が異なり、建物については取得後の期間経過による減価を考慮する場面があるためです。

売買契約書に土地建物の内訳が書かれていない場合でも、固定資産税評価額、消費税の記載、重要事項説明書、建物登記、建築確認資料、建物図面、取得時点の土地価格水準などを確認することで、内訳を検討できる場合があります。

ただし、固定資産税評価額だけで機械的に内訳が決まるわけではありません。

どのように取得費を整理し、申告に反映するかは税務判断を伴います。最終的な判断は税理士に確認する必要があります。

土地と建物は、同じ不動産でも性質が異なるため、取得費を整理する際に分けて考える必要が生じます。

土地は、通常、期間の経過によって価値が減るものとして扱われません。

一方、建物は、使用や年数の経過によって価値が減少する資産です。そのため、不動産売却時の取得費を検討する際、建物については取得後の期間経過による減価を考える場面があります。

その結果、土地建物を一括で購入した場合でも、取得費の整理では土地と建物を分ける必要が出てくることがあります。

特に、次のような場合に問題になりやすくなります。

• 中古住宅を土地建物一括で購入した
• 売買契約書に総額しか書かれていない
• 契約書に土地建物の内訳がない
• 消費税の記載から建物価格を確認できる可能性がある
• 建物が古く、取得時と売却時で価値が大きく変わっている
• 相続した土地建物を売却するが、親の契約書に内訳がない

売買契約書に総額しか記載されていない場合や、古い契約書で土地建物の内訳が不明な場合は、取得費の整理が難しくなりやすいです。

売買契約書が残っていても、土地と建物の内訳が書かれていない場合は、別途資料を確認する必要があります。

契約書に総額しか記載されていない場合、取得費全体は分かっても、土地と建物にどう分けるかが分かりません。

この場合、まず契約書の中に次のような記載がないか確認します。

• 土地と建物の表示
• 売買代金の総額
• 消費税額の記載
• 建物価格に関する記載
• 固定資産税等の精算金の記載
• 付属建物や未登記建物の記載
• 重要事項説明書との整合性

特に、売買契約書に消費税額が記載されている場合、建物部分の価格を考える手がかりになることがあります。

ただし、消費税記載の有無や使い方は契約内容や時期によって異なるため、機械的に判断するのではなく、税理士に確認する必要があります。

土地建物の内訳が分からない場合は、契約書、重要事項説明書、固定資産税資料、建物資料、取得時点の価格資料を確認します。

固定資産税評価額は土地建物の内訳を考える際の参考資料になりますが、それだけで機械的に内訳が決まるわけではありません。

固定資産税課税明細書には、土地と建物の評価額がそれぞれ記載されていることがあります。

そのため、土地建物一括の売買代金を、固定資産税評価額の比率で按分する方法が検討されることがあります。

しかし、固定資産税評価額は、固定資産税等を課税するための評価額です。

実際の売買価格や取得時点の市場価格とは異なる場合があります。

固定資産税評価額を使う場合の注意点

• 固定資産税評価額は取得費そのものではない
• 評価額の時点が取得時点と一致しない場合がある
• 建物が古い場合、評価額と実際の価値に差があることがある
• 未登記建物や未登記増築部分がある場合、登記資料と一致しないことがある
• 土地の一部が道路・私道として非課税になっている場合がある
• 固定資産税評価額だけで判断せず、他の資料と照合する必要がある

固定資産税評価額は有用な資料ですが、万能ではありません。

土地建物の内訳を検討する場合は、契約書、重要事項説明書、建物資料、地価資料などと合わせて確認します。

売買契約書に消費税額が記載されている場合、建物価格を考える手がかりになることがあります。

土地の譲渡には通常消費税がかかりませんが、建物には消費税が関係する場合があります。

そのため、土地建物一括の契約書に消費税額が記載されている場合、消費税額から建物価格を逆算できる可能性があります。

ただし、消費税率、契約時期、売主の属性、契約内容などによって取扱いが変わることがあります。

そのため、消費税記載から建物価格を考える場合は、税理士に確認する必要があります。

このページでは税額判断は行いませんが、契約書に消費税額が記載されている場合は、土地建物の内訳を整理するうえで重要な手がかりになることがあります。

固定資産税評価額は参考資料になりますが、それだけで機械的に内訳が決まるわけではありません。

取得時点の状況や他の資料も確認する必要があります。

土地建物一括の取得では、総額が分かっていても、土地と建物の内訳が問題になることがあります。

特に建物の減価を考える場合には、内訳整理が重要になります。

建物が古いからといって、取得時の建物取得費を無視してよいとは限りません。

取得時の状況、建築時期、減価、資料の有無を確認する必要があります。

売却時に更地でも、取得時や相続時に建物が存在していた場合は、建物の取得費や取壊しの経緯が問題になることがあります。

税務申告、税額計算、税務判断は税理士の業務です。

不動産鑑定士は、不動産価格や資料の観点から、土地建物の状況や価格根拠を整理します。

土地建物の取得費を整理する場合は、契約書だけでなく、建物資料や固定資産税資料を合わせて確認します。

取得費意見書とは、土地建物の取得費が不明な場合に、不動産価格や資料の観点から取得費の根拠を整理する説明資料です。

売買契約書に土地建物の内訳がない場合、固定資産税評価額、建物資料、取得時点の価格水準などを確認して、取得費の考え方を整理することがあります。

取得費意見書は、税務申告書ではありません。

また、「この金額で必ず税務署に認められる」と保証する資料でもありません。

税理士が申告内容を検討する際の説明資料として、不動産鑑定士が作成するものです。

土地建物を一括で取得した不動産では、取得費を土地と建物に分けて整理する必要が生じることがあります。

売買契約書に土地建物の内訳がない場合でも、消費税の記載、固定資産税課税明細書、重要事項説明書、建物登記、建築確認資料、建物図面、取得時点の地価資料などを確認することで、内訳を検討できる場合があります。

ただし、固定資産税評価額だけで機械的に内訳が決まるわけではありません。

建物が古い場合、相続不動産の場合、売却時に更地になっている場合などは、取得時・相続時・売却時の土地建物の状況を時系列で整理することが重要です。

どのように取得費を整理し、申告に反映するかは税務判断を伴います。最終的な判断は税理士に確認する必要があります。

不動産価格や不動産資料の面から土地建物の取得費の根拠整理が必要な場合は、不動産鑑定士による取得費意見書が検討対象になります。

土地建物の取得費の内訳が分からない場合、固定資産税課税明細書などをもとに、取得費を説明できる可能性があるか事前調査が可能です。

取得費意見書の無料事前調査・費用・ご依頼の流れは、専用ページでご確認ください。