あなたにはこんなお悩みがありませんか?

  • 遺留分侵害額請求を行い、より多くの遺留分をもらいたい。
  • 遺留分侵害額請求されたので、支払う遺留分を少なくしたい。
  • 相手との協議、調停等を早く解決したい。
  • 弁護士等とのやりとりで仕事を休まなければならず、ストレスである。

遺留分を少しでも多く獲得する方法は?

遺言書に自分の名前がなく、遺産を全くもらえなかったあなた。

遺産は欲しいけど、不動産の時価が分からず、具体的に遺留分が算定できずに困っているのではないでしょうか?

そしてあなたは、不動産業者へ無料査定書をお願いし、不動産の価格を査定してもらうことを思い浮かべるのではないでしょうか?

遺留分侵害額請求においては、この流れが一般的ですが、問題を解決する時間は非常に長くなります。

遺留分侵害額請求における不動産業者の無料査定書は、依頼者サイドの価格査定、すなわち、遺留分侵害額請求を行う相続人の希望する価格(つまり高い価格)、遺留分侵害額請求される相続人の希望する価格(つまり低い価格)が算定されるため、同じ不動産でも大きな価格差が生まれ、交渉が長引くことがほとんどです。

交渉が長引くということは、調停や裁判であなたの大切な時間はどんどん奪われてしまい、さらに、弁護士費用も高額となります。

弁護士の先生は、お客様への費用負担を避けるために、不動産業者の無料査定書で交渉し、解決しようとしますが、前記の通り、依頼者サイドの価格しか算定されませんので、その結果、交渉が長くなることになります。

遺留分の算定で、相続税評価額、固定資産税評価額を用いる弁護士の先生もおられますが、これについても大きな問題があります。

相続税評価額は、税理士が評価していることが大半ですが、税理士は不動産評価のプロではないため、評価ミスが多く見られる点です。つまり、間違った評価額で遺留分を決定することになるのです。

このほか、相続税評価額、固定資産税評価額では収益物件であっても家賃収入による収益性が全く考慮されないため、このような収益物件が相続対象物件である場合に利用するととんでもないことになります。

では、遺留分を少しでも多く獲得し、早期可決するにはどうしたら良いのでしょうか?

それは、公平中立な立場にある不動産鑑定士に依頼して、不動産鑑定評価書を作成してもらうことなのです。

不動産鑑定評価書は、不動産業者の無料査定書と異なり、費用はかかりますが、依頼者サイドの価格を出すことはできませんし、不動産の価格について絶対的な威力を持った書類となります。すなわち、裁判所、調停、税務署等、どこでも通用する万能な書類ということです。

もし、あなたが不動産鑑定評価書を取得すれば、相手方は不動産業者の無料査定書では太刀打ちすることができません。また、不動産鑑定評価書を早く手に入れた方が、より多くの遺留分を獲得でき、さらに交渉の流れを有利にできる可能性が非常に高くなります。

ちなみに、「審判による分割」においては、鑑定評価以外の簡易な評価(不動産業者の無料査定書)をした場合、正確ではないとして違法とされることもあるようです。

あなた 相手方 効果
不動産業者の無料査定書 不動産業者の無料査定書 依頼者サイドの価格査定が行われているため、交渉が非常に長引きます。
不動産鑑定評価書 不動産業者の無料査定書 不動産の価格については、あなたが取得した不動産鑑定評価書の鑑定評価額が採用されることが多く、早期問題解決が可能です。
不動産業者の無料査定書 不動産鑑定評価書 不動産の価格については、相手方が取得した不動産鑑定評価書の鑑定評価額が採用されることが多く、早期問題解決が可能です。
不動産鑑定評価書 不動産鑑定評価書 このケースでは、裁判等に発展するケースもあります。不動産業者の無料査定書では裁判所に通用しません。

不動産鑑定評価書の作成でお客様が得られる利益

遺留分が多くなる。(または、少なくなる)

協議、調停、裁判等を早期解決できる。

調停や弁護士との打ち合わせで、仕事を休まなくてもよくなり、ストレスがなくなる。

不動産鑑定評価書の有無による遺留分の差

遺留分侵害額請求では、相続税評価額(路線価等による価格)で行うと、大きな問題が生じることになります。

これは、相続税評価では、土地価格が時価の8割ベースで評価されているためです。

以下、簡単な例を挙げてみます。

■前提条件■
①現金:5,000万円 → Aさんが相続
②土地:5,000万円(相続税評価額) → Bさんが相続

表面上の金額のみを見れば平等に見えますが、以下の表の通り、Aさんは1,250万円損することになるのです。

不動産鑑定評価書で適正な時価を把握していれば、Aさんは1,250万円も損することはなかったのです。

遺留分減殺請求における不動産の価格は時価となります。

もし、相続税評価額や固定資産税評価額などの課税用の価格を採用すると、相続財産の総額が著しく低くなり、あなたの獲得できる遺留分も少なくなります。

Aさん Bさん 効果

【現金】

5,000万円取得

【土地】(相続税評価額)

5,000万円取得

Bさんが取得した土地の本当の価格、つまり時価は、

5,000万円÷80%=6,250万円

つまり、Aさんは、

6,250万円-5,000万円(Aさんの現金)=1,250万円

損したことになります。

他社と差別化された弊社の強み

遺留分の算定根拠をチェック

遺留分の算定で、不動産の価格がどのように決定されているかをチェックすることは、非常に重要です。

もし、間違った評価額を前提に決定されていたのであれば、当然に間違った遺留分しか算定されません。

弊社では、相続税評価額で決定されているのであれば、その評価が妥当なものかどうかをチェックします。

また、不動産業者の査定書で決定されているのであれば、依頼者サイドの価格になっていないかをチェックします。

その結果をお客様にお伝えし、今後の判断を行っていただきます。

北は北海道から、南は沖縄まで、日本全国に対応可能です。

弊社は、北は北海道から、南は沖縄まで、日本全国に対応しております。

もちろん、ご依頼いただきましたら、どんな遠方でも必ず現地に行き、確認をします。

なぜ、ここまでのサポートを行うのか?と言うと、「現地を見るからこそ、はじめて最適なサポートができる」からです。

遠方だからと言って、調査を省略してしまったり、追加料金がかかったりはしません。

遠方の方も、安心してご相談下さい。

特に、地方都市では遺留分侵害額請求に詳しく、頼れる専門家が少なくて、みんな困っているのが現状です。

そんな時はお声かけいただけますと、その際には私が駆けつけます。

弊社では、全国のお客様に不公平感のないように、交通費等の経費込、消費税別で全国一律料金となっておりますので、当該費用以外で追加で発生する費用はありません。

全国一律の料金体系

弊社の料金体系は、全国一律とさせていただいております。

料金には、新幹線代、飛行機代、宿泊費、レンタカー代等の諸費用を全てが含まれておりますので、見積金額以上に請求されたなどということはありません。

不動産仲介も行えます。

弊社は、宅地建物取引業者でもあり、不動産仲介を行うことも可能です。

売却資金で収益物件を購入することで、相続対策を行うことも可能となります。

相続対策の収益物件等も多数取りそろえておりますので、あわせてお申し付け下さいませ。

推薦者の声

「速くて緻密」。大事な案件の鑑定は小塩先生にお願いしています。

神戸ブライト法律事務所 弁護士 岡田 和也 先生

岡田和也弁護士

「速くて緻密」

小塩先生の仕事ぶりを表す言葉として、最適でしょう。

小塩先生は、北は北海道、南は沖縄まで、まさに日本全国で仕事をしておられます。

広大地案件、相続案件などを初めとして、非常に仕事の件数も多くご多忙かと思うのですが、そのフットワークの軽さは、他の不動産鑑定士の先生とは比べものになりません。

近畿圏の物件の鑑定をお願いしたときはもちろんのこと、関東圏の物件の鑑定をお願いしたときも、すぐに現地調査の日程を調整し、必要資料を揃えて、現地に飛んでくださいました。

そして、あっという間に鑑定書を作成していただきました。

その全ての過程が、「えっ、もうしていただけたんですか!?」という速さでした。

私も、仕事の処理の速さには自信を持っており、正直、他の弁護士とは比べものにならないと思います。

しかし、小塩先生の仕事の速さには、驚愕しました。

しかも、鑑定書を拝見すると、「よくそんなことまで気づかれましたね!」というような細かい箇所に至るまで非常に緻密な考察がなされており、先生の視野の広さと洞察力の深さを思い知らされました。

また、先生の鑑定書の内容は、とても説得的で、弁護士としての視点で見ても、安心できるものであります。

先生の鑑定書を裁判所に提出したところ、裁判所は何ら問題ないとして、先生の評価額をそのまま採用したこともありました。

今後も、小塩先生には大事な案件の鑑定をお願いしたいと思っています。

小塩先生、これからもどうぞよろしくお願いいたします。

高度な専門的知識と多数の案件実績があるので、安心して依頼できます。

薄木総合法律事務所 弁護士 薄木 英二郎 先生

薄木英二郎弁護士

我々弁護士は多くの相続案件に関与させていただき、多岐にわたる問題点をひとつひとつ解決していき、最終的に解決方法を導くことになります。

その際に、他士業の先生方と協働させていただくことがほとんどです。

なかでも不動産をお持ちの方が被相続人である場合には、相続税対策を考える必要があり、税理士と協働して対策を練るのですが、広大地認定の可否が問題となった場合、税理士では手に負えないことがほとんどです。

広大地の認定の可否が問題となることすら判断できない弁護士や税理士もいます。

その場合に頼りになるのが不動産鑑定士の先生なのですが、広大地認定の可否はとても判断が難しく、専門的知識が必要であることは当然ながら、多くの実績を積まれていなければ適切な判断が難しいです。

そこで頼りになるのは関西みなと鑑定株式会社の不動産鑑定士小塩先生です。

小塩先生は、広大地認定についての高度の専門的知識をお持ちであると同時に、多数の案件処理の実績がありますので、我々は安心して依頼をすることができます。

広大地の認定がされれば、相続人にとっては大きなメリットがありますので、広大地認定の可能性がある場合には「まずは小塩先生に相談しよう」ということになっています。

親身になって相談に乗っていただけますし、アドバイスも的確ですし、また、依頼者にとって気になる料金体系も明確なので、とても頼りにしています。

「広大地といえば小塩先生」ですので、広大地の認定可能性が少しでもあれば、まずは小塩先生にご相談されることをお勧めいたします。

初めて会った時から変わらない、親しみやすく頼りがいのある先生。

L&P司法書士法人 司法書士 山本 耕司 先生

山本耕司司法書士

小塩先生とは、開業された時以来のお付き合いとなりますが、初めてお出会いさせていただいた時から今も変わらず感じることは、親しみやすく頼りがいのある先生だということです。

いつも甘えて相談をさせていただいておりますが、私がさせていただく質問にも的確にかつ丁寧にご回答いただき非常に心強い限りです。

特に広大地についてのことについては、1から丁寧に教えていただきましたので、相続案件等のご相談の中で広大地に関することが出てきましたら、是非お客様をご紹介させていただければと思っております。

皆様も広大地はもちろんのこと、不動産の鑑定についてご相談されたいときには、是非一度、小塩先生にご相談されることをお勧めします。きっといい出会いになると思っております。

小塩先生におかれましては、これからの更なるご活躍を心より願っております。

同業者にも自信をもって推薦できる先生だと思っております。

烏野利勝税理士事務所 税理士 烏野 利勝 先生

烏野利勝税理士

広大地鑑定が必要な案件が発生した際に、どなたか良い不動産鑑定士の先生がいないか探していたところ、知人の税理士から信頼できる先生がいるということで、小塩先生を紹介していただきました。

その際、他の不動産鑑定士の先生にも、少しお声をおかけしていたのですが、小塩先生の対応力と説得力が、断然まさっていたため、小塩先生にお願いすることにしました。

正式に小塩先生に依頼をしますと、即座に動いてくださり、鑑定対象の土地はもちろんのこと、その他の土地評価についても丁寧なアドバイスをいただきました。

お話を聞いておりますと、数多くの経験を踏まれて実績も確かなことが伝わってきましたし、土地評価だけでなく税法の知識もかなりお持ちで、小塩先生の博識に驚かされました。

広大地意見書も素早く完成し、中身を拝見しますと、詳細なデータと緻密な分析で作成されており、この短期間で、よくぞこれだけ調査していただいたものだな、と感心いたしました。

もちろん、税務署に完成した広大地意見書を自信をもって提出することができ、広大地が否認されることはないだろうと、安心しております。

今後も同様の案件が発生した場合はもちろんのこと、土地評価に頭を悩ますような案件が発生した場合は、小塩先生に鑑定を是非依頼したいと考えております。

また、同業者にも自信をもって推薦できる先生だと思っております。

今後も小塩先生のますますのご活躍を心より願っております。

紹介した顧問先からも大きな信頼を得ている小塩先生。

丸山修税理士事務所 税理士 丸山 修 先生

丸山修税理士

相続税の申告において不動産の評価は必ず必要となってきます。

税法において決められた方法によって評価するのですがその評価額は申告する税理士によって違いが出ます。

その中で特に広大地評価をするか否かでは大きく納税額に差が生じることになります。

しかし広大地評価をするには様々な条件をクリアしなければならず、税務知識を超える部分が多くあり、当初の申告において広大地評価を回避する税理士も少なくありません。

この場合において不動産鑑定士の先生が作成する「広大地評価の意見書」は大変有効な資料であると税理士の間においても考えられています。

小塩先生にはその作成業務の依頼をさせていただいたり、その後の土地の活用方法などについて意見をいただいています。

また、意見書を作成するだけではなく顧問先に対して相続後の土地活用や二次相続についてもアドバイスをしていただき感謝しています。

誠実な対応と真面目な仕事ぶりに、紹介させていただいた顧問先からも大きな信頼を得ているため私としても大変うれしく思っています。

今後もますますのご活躍を心より願っております。

不動産に関する様々な問題を一緒に協議していただけるパートナー。

しなの税理士事務所 税理士 村田 圭介 先生

当所では相続税業務に力を入れておりますが、実際の申告実務では不動産の評価に戸惑うことが多くあります。

これまで広大地の適用については躊躇することが多かったのですが、小塩先生とご一緒させていただくようになってからは、適用の検討段階からご相談に乗っていただき、的確なアドバイスをいただいております。

小塩先生は不動産鑑定士の業務範囲のみならず、資産税全般(通達や裁決事例を含)についても精通していらっしゃるため、不動産に関する様々な問題を一緒に協議していただけるパートナーとしてとても信頼しております。

相続税の申告を行う際には、法務については行政書士や司法書士、美術品等については鑑定専門家と提携して業務を進めていく必要があるように、小塩先生と出会ってからは、不動産についても専門家との提携が必須と改めて実感しております。

今後ともどうぞよろしくお願い申し上げます。

書籍を出版致しました!

不動産鑑定評価書の作成費用
(全国一律料金:経費込み、消費税込み)

■■安心保証■■

ご依頼前に無料で事前査定を行い、その結果にご納得いただいた段階で正式にご依頼していただくことが可能です。

鑑定依頼後、鑑定評価額が事前査定額と大きく乖離し、お客様に費用対効果が見込めなくなったら、無償でキャンセル扱いとさせていただきます。

 

1億円未満

1億円以上

2億円未満

2億円以上

3億円未満

3億円以上

4億円未満

4億円以上

例示
更地

33万円

44万円 55万円 66万円 要相談 土地のみ(事業用以外)

自用の建物及びその敷地

44万円 55万円 66万円 77万円 要相談 土地、建物を自分で利用している
貸家及びその敷地 44万円 55万円 66万円 77万円 要相談

賃貸マンション等の収益物件

借地権付建物

55万円 66万円 77万円 88万円 要相談

土地を借りて建物を所有している

底地 44万円 55万円 66万円 77万円 要相談 土地を貸している

区分所有建物及びその敷地

44万円 55万円 66万円 77万円 要相談

分譲マンションの1室

建物 44万円 55万円 66万円 77万円 要相談

建物のみ個人から法人へ譲渡する場合

新規地代

77万円~

新規に土地を賃貸借する場合の地代
新規家賃

99万円~

新規に建物を賃貸借する場合の家賃
継続地代

110万円~

既に土地を賃貸借している場合の地代
継続家賃

132万円~

既に建物を賃貸借している場合の家賃
農地

お問合わせ

田、畑
林地

お問合わせ

山林
宅地見込地

お問合わせ

宅地化が可能な土地

特殊案件

お問合わせ

事業用地等

相続案件・訴訟案件 お問合わせ  

サービスの流れ

お問い合わせ

お電話でのお問合せはこちら

078-778-2260

受付時間:9:00~20:00(土日祝対応可)

無料相談・事前査定の実施

お電話又は面談にて無料相談を行います。

まずは、お客様の現在の状況を詳しく教えて下さい。

以下の書類を御提示いただきますと、事前査定を行いますので、弊社で不動産鑑定評価書を作成することがお客様の利益になるかどうか判断可能になります。

①遺留分算定の根拠資料

②相手方から提出された不動産鑑定評価書

③相手方から提出された不動産業者の無料査定書

④固定資産税課税明細書・納税通知書

 

ご契約

無料相談実施後、弊社からご提案するサービスのお見積もりをその場で致します。

お見積もり内容にご納得いただけましたら、正式にご契約となります。

弊社から依頼書雛形を郵送致しますので、住所、氏名、押印をしていただき、同封の返信用封筒でご返信をお願い致します。

ただし、この段階でお気に召さなければ、無料相談のみで料金は発生いたしませんので、ご安心くださいませ。

不動産鑑定に必要な書類の御提示

不動産鑑定評価書の作成で必要となる資料の一覧表を弊社からお渡し致しますので、大変お手数ですが資料の御提示をお願い致します。

なお、お客さまから御提示いただく資料の有無が鑑定評価額に直結するケースも多々ありますので、ご協力をお願い致します。

「必要資料一覧表」に記載されているもので、準備の仕方が分からないものなどあれば、用意の仕方についてもお伝えさせていただきますので、ご安心くださいませ。

不動産鑑定評価書の作成

不動産鑑定評価書の作成に取りかからせていただきます。

必要書類が全て揃ってからではなく、お客さまにご準備していただいている間に同時並行で作業にとりかからせていただき、成果品の早期納品を心がけております。

また、現地案内の方も可能な限りお願いしております。

不動産鑑定評価書の製本

不動産鑑定評価書が完成した段階で、一度ご連絡させていただき、不動産鑑定評価額をお伝え致します。

成果品の納品方法を再度確認させていただき、お客さまのGOサインが出た段階で製本作業にとりかからせていただきます。

 

ご納品

成果品を持参又は郵送させていただきます。

同時にご請求書も同封させていただきますので、請求書に記載されている金額をご確認の上、弊社指定の口座へお振込みいただきます。

私が不動産鑑定評価書を作成します

代表取締役 小塩 敦

小塩 敦

保有資格

不動産鑑定士

宅地建物取引士

1級ファイナンシャル・プランニング技能士

公認不動産コンサルティングマスター

相続対策専門士

所属

公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会

公益社団法人 兵庫県不動産鑑定士協会

経歴

平成9年3月

平成13年3月

平成15年10月

平成19年4月

平成23年5月

岡山県立岡山朝日高等学校卒業

神戸商科大学商経学部管理科学科卒業

株式会社馬場総合鑑定所入社

株式会社アセッツアールアンドディー入社

関西みなと鑑定株式会社設立

 

事務所地図・アクセス

事務所

六甲ライナー「アイランドセンター」駅直結

駐車場

地下にコインパーキングあり

よくあるご質問

遠方なのですが、対応可能でしょうか?

はい、対応可能です。

弊社は、全国対応可能な数少ない鑑定事務所です。

47都道府県中40都道府県の評価実績がありますので、ご安心下さい。

平日は仕事があるため、なかなか相談できないですが、土日祝でも対応していただけるのでしょうか?

はい、対応可能です。

平日、仕事から帰ってくる時間が遅い方も多いかと思います。

弊社では、このようなお客様のために、土日祝でも対応させていただいております。

急ぎの案件でも対応していただけるのでしょうか?

はい、対応可能です。

遺留分侵害額請求の期限が迫っているなど、いろいろな状況が考えられますが、できる限りお客様の要望をお聞きしております。

ただし、物理的に無理な要望であれば、お断りをさせていただいております。

御社へ相談するタイミングはいつ頃が良いのでしょうか?

早ければ早いほど良いです。

ご相談するタイミングは、できるだけ早い方が良いです。

なぜなら、遺留分侵害額請求には期限(相続開始から1年)があるからです。

士業に相談することは健康診断を受けるのと似ていて、健康診断を受けなければ病気がどんどん進行していることに気づかず、重病となっていまいますよね。

士業に相談するのもまったく同じで、早めにご相談いただくことで、より早く、負担なく解決できるケースが多いのです。

遺留分侵害額請求で不動産鑑定評価書は絶対に必要なのでしょうか?

より多くの遺留分を確保したいのであれば、作成することをおすすめ致します。

遺留分侵害額請求は、お互いが合意すれば鑑定評価書を作成する必要はございません。

ただし、収益物件や分譲マンション等のように、適切に評価がなされない不動産が多数あり、こうした不動産について鑑定評価書を作成すれば、より多くの遺留分を確保できることになります。

税理士等の他士業の先生をご紹介していただくことは可能でしょうか?

はい、可能です。

弊社では、提携している他士業の先生が多数おりますので、税金の申告、不動産登記等でもお客様がご自身で税理士、司法書士等の先生を探す必要はありません。

お客さまに適任と思われる士業をご紹介致します。

【追伸】不動産鑑定士をお探しの方へ

不動産鑑定士 小塩 敦

1人で悩むのはもうおやめ下さい!

遺留分侵害額請求においては、不動産の価格が必ず問題になります。

この不動産の適正な時価を証明できるのは、税理士の先生でも不動産業者でもなく、不動産鑑定士が作成する不動産鑑定評価書なのです。

費用はかかりますが、それ以上の経済的利益が発生することになりますので、ご安心いただければと思います。万が一、お客様に利益が出ないのであれば、業務をお断りさせていただきます。

不動産鑑定評価書あれば、弁護士の先生も戦いやすくなり、かなり有利になります。

私が二人三脚で問題解決できるパートナーとして、あなたを全力でサポート致します。

不動産鑑定評価書の作成でお客様が得られる利益

遺留分が多くなる。(または、少なくなる)

協議、調停、裁判等を早期解決できる。

調停や弁護士との打ち合わせで、仕事を休まなくてもよくなり、ストレスがなくなる。

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お電話お待ちしております

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