減価額は42.5％～65％となりますが、以下の通り面積によって異なります。

【広大地補正率】0.6　－　0.05　×　地積　÷　1,000㎡

・500㎡　…広大地補正率が0.575となるので、42.5％減額されます。

・1,000㎡…広大地補正率が0.55となるので、45％減額されます。

・2,000㎡…広大地補正率が0.50となるので、50％減額されます。

・3,000㎡…広大地補正率が0.45となるので、55％減額されます。

・4,000㎡…広大地補正率が0.40となるので、60％減額されます。

・5,000㎡…広大地補正率が0.35となるので、65％減額されます。

※5,000㎡以上は、広大地補正率が0.35となるので、65％減額されます。

①固定資産税課税明細書・納税通知書（市役所から毎年4月頃に送られてきます）
②物件の位置図（グーグルマップ等で物件の位置を示したもの）
③住宅地図
④土地・建物謄本
⑤公図
⑥地積測量図
⑦建物図面
※①②は必ずご用意していただき、③～⑦はお手元にあるもので結構です。（わざわざ法務局等に行かなくても結構です）

戸建住宅、賃貸アパート、借地権、底地であっても広大地は適用可能です。

ただし、現在建っている建物がその土地の利用方法として最適かどうかを判断する必要があり、この判断については、我々不動産鑑定士でなければ困難となっております。

これが、広大地評価を難しくしている理由の1つでもあります。例えば、現在は店舗があるが、この建物が取り壊され更地になった場合、次に建築される建物は何が一番良いのかを判定（最有効使用の判定）し、これが戸建分譲地となった場合に、広大地の適用が可能となります。

土地が共有になっていても、広大地の適用は可能です。

ただし、被相続人の持分のみが対象になるので広大地による節税効果は完全所有権である場合に比べ、低くなります。

しかし、広大地意見書を添付することで、次のメリットがあります。

①広大地の適用を是認されやすくなること
　税理士が広大地適用して申請しても、正直なところ説得力がありません。そこで、不動産のプロである不動産鑑定士のお墨付きをもらうことで、税務署も安心して広大地と判断できることになります。

②税務調査への対応
広大地を適用して申告しているものは、税務調査に狙われやすくなっております。その理由は、税額が大きく変わるからであり、税務署としては広大地が否認できれば、より多くの税金を支払ってもらえるわけです。税理士が広大地を適用して申告することは可能ですが、税務調査に入られた時に、税務署へ対抗できる武器が何もありません。ところが、不動産鑑定士の作成した広大地意見書があれば、税務署もこの意見書が間違っていると証明できない限り、広大地を否認することはできません。
したがって、弊社では、将来の保険という意味でも広大地意見書の作成をお勧めしております。相続税を申告してから数年後に税務調査で広大地を否認され、数百万円～数千万円を納税することになれば、税理士としては損害賠償請求される可能性があります。

平成16年6月29日資産評価企画官情報第2号により、評価の明確の観点から以下のものについて広大地を適用することができるようになりました。

ちなみに当該改正以前は、広大地の適用は宅地に限定されておりました。

①市街地農地
②市街地周辺農地
③市街地山林
④市街地原野

①財産評価基本通達15 …奥行価格補正
②財産評価基本通達16 …側方路線影響加算
③財産評価基本通達17 …二方路線影響加算
④財産評価基本通達18 …三方又は四方路線影響加算
⑤財産評価基本通達20 …不整形地の評価
⑥財産評価基本通達20-2…無道路地の評価
⑦財産評価基本通達20-3…間口が狭小な宅地等の評価
⑧財産評価基本通達20-4…がけ地等を有する宅地の評価
⑨財産評価基本通達20-5…容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価
⑩財産評価基本通達24-6…セットバックを必要とする宅地の評価

都市計画法第34条11号に規定されている「条例指定区域」に該当し、更に、戸建分譲が可能であれば、広大地になる可能性があります。

対象不動産が市街化区域に近接している場合には、条例指定区域に該当するのではないかと疑って見て下さい。

相続税の財産評価では筆は関係なく、利用区分で考える必要があります。したがって、本件では、登記上は1筆ですが、4つの敷地に分割して、4つの不動産として捉えることになります。

通常は土地、建物は被相続人になっているケースが多いと思いますが、例えば、株式会社を設立して建物所有権を会社へ移し（利用区分が変更されることになる）、相続時点においては底地という評価にすれば、広大地は適用できることになると考えております。

こうすることで、相続税の節税とともに、その後の賃貸収入も分散することができるというメリットがあります。

また、建物4棟を不動産業者へ一括賃貸しているケースでも広大地適用は可能と思われます。

面積が大きく広大地かなと思ったけど、旗竿地などを組み合わせることで、道路の新設なしで宅地割をすることが可能ななケースがあります。

この場合、道路の新設がないため、広大地の減価は利用できないので、相続税評価では非常に土地価格が高額に算出されてしまいます。

本来、旗竿地を含む戸建分譲では、旗竿地部分の分譲価格が下がるため、広大地全体としての価格（つまり業者が仕入れる価格）も当然に下がることになるのですが、この点が財産評価基本通達の広大地では、全く考慮されていません。

したがって、こういったケースでは、不動産鑑定評価書により時価を適切に把握する必要があります。つまり、鑑定評価を利用して申告すれば、節税可能になるというわけです。

土地の評価は、相続開始日現在で行うことが大原則です。

また、平成16年6月28日の裁決事例では、

「相続財産の価額は、相続開始の時における財産の現況に応じて評価すべきであるから、原処分庁の主張するように、相続開始後の財産の状況をもって評価方法の適否を判断することは、相当ではない。」

と判断していることから、申告後の土地利用状況によって広大地の可否が判断されることはないと考えます。

平成16年6月29日資産評価企画官情報第2号により、これまで必要だった開発想定図の添付は不要になりました。

しかし、広大地であることを証明するには開発想定図の存在は必要不可欠だと考えます。

なぜなら、過去の裁決事例で道路の可否が非常に多く争われており、道路が必要であることを証明するためには開発想定図が必須だからです。

税務調査の時に開発想定図がなければ、税務署としては広大地を否認し易くなることが容易に想定されます。

また、開発想定図については、各市区町村の開発指導要綱等に基づく作成が必要（平成16年11月9日の裁決事例では、税務署側作成した図面が開発指導要綱に従っていないということで棄却されております）であるため、熟練した不動産鑑定士に作成依頼されるのが良いものと考えております。

①財産評価基本通達15 …奥行価格補正
②財産評価基本通達16 …側方路線影響加算
③財産評価基本通達17 …二方路線影響加算
④財産評価基本通達18 …三方又は四方路線影響加算
⑤財産評価基本通達20 …不整形地の評価
⑥財産評価基本通達20-2…無道路地の評価
⑦財産評価基本通達20-3…間口が狭小な宅地等の評価
⑧財産評価基本通達20-4…がけ地等を有する宅地の評価
⑨財産評価基本通達20-5…容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価
⑩財産評価基本通達24-6…セットバックを必要とする宅地の評価

については、広大地との併用が不可ですが、これを逆手にとると⑥に無道路地が入っておりますので、無道路地でも広大地が適用できることになります。

また、平成18年5月8日の裁決事例では、対象不動産が795㎡（開発許可面積基準は1,000㎡以上）で、かつ、無道路地でしたが広大地として認められました。

更正の請求で還付されるケースとしては、広大地が適用されていないという事例が非常に多いです。

これは、広大地の判定を税理士の先生ができないためです。

広大地を判定するには、不動産鑑定評価基準が理解できないとできないからです。

税理士は税務のプロですが、不動産のプロではありません。

したがって、弊社のような相続専門の不動産鑑定士をされることを強くおすすめ致します。

500㎡以上の土地をお持ちであれば、相続税申告書をチェックさせていただきますので、ご連絡いただければと思います。

なお、費用につきましては、完全成功報酬ですので、更正の請求で還付されなければ一切費用はいただきませんので、ご安心ください。

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