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ご注意下さい!このままでは税務調査で、数千万円もの追徴課税を課される可能性があります!

税務調査は、ある時突然やってきます。

そのため、不安を感じている方も多いのではないでしょうか。

親族間売買、同族間売買の場合で売買価格が否認されてしまうと、税務調査で数百万円もの追徴課税を課されてしまうケースがあります。

中には、税理士の言うとおりに同族間売買を行った結果、税務調査で指摘されてしまった、ということもあるのです。

相続税・贈与税における広大地申告において広大地が否認されてしまうと、税務調査で数百万円~数千万円もの追徴課税を課されてしまうケースがあります。

広大地意見書の作成をケチったばかりに、後日追徴課税されたお客さまもいらっしゃいます。税理士の先生では広大地であることを証明することはできませんのでくれぐれもご注意下さい。

特に親族間売買、同族間売買のように価格を自由に決められる売買や広大地のように大きな節税になる案件については、税務署は目を光らせており、厳重なチェックが行われております。

こういったリスクを避けるためには、不動産鑑定士が作成する不動産鑑定評価書や広大地意見書で税務署を説得するしかありません。

弊社のような民間評価、税務評価に精通した不動産鑑定士にご相談いただくことで、こういったデメリットが起きないよう、対策を行うことができます。

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税務調査で失敗しない不動産鑑定士の選び方

不動産鑑定士 小塩 敦

不動産鑑定士を選ぶときには、料金の安さだけで選ぶと、後々になって後悔してしまうことも少なくありません。

不動産鑑定事務所はたくさんありますが、「どこに依頼しても同じ」というわけではないのです。

先ほどお伝えしたように税務署対策は非常に重要になりますが、私たちはその一環として、「不動産鑑定評価書の作成」、「広大地意見書の作成」を行っております。

不動産鑑定評価書は、不動産の時価を証明することができる書類であり、親族間売買、同族間売買における売買価格が適正であることを税務署に証明できます。

広大地意見書は、相続する不動産が広大地に該当することを証明するための書類であり、税務署に広大地を否認されないためには、必須の書類と言えます。

弊社で作成した「不動産鑑定評価書」、「広大地意見書」は、過去に税務署で否認されたことは一度もありません。

これは、弊社が民間評価、税務評価に精通しており、税務署に指摘されそうな点に着目した不動産鑑定評価書、広大地意見書等を作成することができるからです。

実は、不動産鑑定士の9割近くが国や県の仕事を中心に仕事をしているため、民間評価や税務評価に精通した先生が非常に少ないのが現状なのです。

したがって、民間評価や税務評価に精通した先生でなければ、不動産鑑定評価書や広大地意見書を作成しても税務署に否認される可能性が高いのです。

弊社では、このようなことがないように、過去の裁判例や国税不服審判所(納税者と税務署が争う第三者機関)の裁決事例を日々研究しております。

したがって、料金が安いからといって飛びつくと、後で痛い目にあう可能性が非常に高いのでご注意下さい。

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弊社の強み

売買価格の否認ゼロ!税務署の指摘内容を想定し、逆算して手を打ち、徹底的に説き伏せます。

私は、これまで100件以上の鑑定実績があります。

多くの実績があるからこそ、机上の空論ではなく、過去の事例に基づいたサポートが可能なのです。

税務署が指摘してきやすいポイントがいくつかあり、それは土地の状態や周りの環境などによって、ポイントは違います。

しかし、私は今まで100件以上の実例があるため、前もって「この土地の場合、このポイントを指摘してきそうだ」と目星を付けることができます。

そのため、ポイントから逆算して、手を打つことができるわけです。

また、「過去にどのようなケースで不動産鑑定評価書が否認されているか」など、裁判例や裁決事例で数多く研究しています。

ですので、安心してご相談下さい。

北は北海道から、南は沖縄まで、日本全国に対応可能です。
全国一律料金(交通費等の経費込・消費税別)

弊社は、北は北海道から、南は沖縄まで、日本全国に対応しております。

もちろん、ご依頼いただきましたら、どんな遠方でも必ず現地に行き、確認をします。

なぜ、ここまでのサポートを行うのか?と言うと、「現地を見るからこそ、はじめて最適なサポートができる」からです。

遠方だからと言って、調査を省略してしまったり、追加料金がかかったりはしません。

遠方の方も、安心してご相談下さい。

しかし、地方都市では同族間売買や親族間売買に詳しい頼れる専門家が少なくて、みんな困っているのが現状です。

そんな時はお声かけいただけますと、その際には私が駆けつけます。

弊社では、全国のお客様に不公平感のないように、交通費等の経費込、消費税別で全国一律料金となっておりますので、当該費用以外で追加で発生する費用はありません。

税務署からの絶対的な信頼があります。

弊社は、相続税申告書の提出先である税務署から、毎年相続税標準地の鑑定評価を依頼を受けております。

これは、相続税路線価の根源になるものです。

つまり、税務署側からすれば、相続税路線価業務を行っている不動産鑑定士に対する信頼は、極めて高いものになるのです。

この業務は、公的評価と言われる業務ですが、一般の方が、不動産鑑定士が相続税路線価業務に携わっているかどうかを調べるのは、ほぼ不可能かと思いますが、実は、ここに目には見えない税務署との信頼関係があるのです。

当然のことですが、相続税路線価業務に携わっているかどうかで、税務署の心証も大きく変わり、不動産鑑定評価書の売買価格が認められるかどうかにも影響することになると考えられます。

不動産仲介も行えます。

弊社は、宅地建物取引業者でもあり、不動産仲介を行うことも可能です。

また、お客様に合った司法書士等の他の専門家のご紹介も行うことが可能です。

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推薦者の声

「速くて緻密」。大事な案件の鑑定は小塩先生に
お願いしています。

神戸ブライト法律事務所 弁護士 岡田 和也 先生

岡田和也弁護士

「速くて緻密」

小塩先生の仕事ぶりを表す言葉として、最適でしょう。

小塩先生は、北は北海道、南は沖縄まで、まさに日本全国で仕事をしておられます。

広大地案件、相続案件などを初めとして、非常に仕事の件数も多くご多忙かと思うのですが、そのフットワークの軽さは、他の不動産鑑定士の先生とは比べものになりません。

近畿圏の物件の鑑定をお願いしたときはもちろんのこと、関東圏の物件の鑑定をお願いしたときも、すぐに現地調査の日程を調整し、必要資料を揃えて、現地に飛んでくださいました。

そして、あっという間に鑑定書を作成していただきました。

その全ての過程が、「えっ、もうしていただけたんですか!?」という速さでした。

私も、仕事の処理の速さには自信を持っており、正直、他の弁護士とは比べものにならないと思います。

しかし、小塩先生の仕事の速さには、驚愕しました。

しかも、鑑定書を拝見すると、「よくそんなことまで気づかれましたね!」というような細かい箇所に至るまで非常に緻密な考察がなされており、先生の視野の広さと洞察力の深さを思い知らされました。

また、先生の鑑定書の内容は、とても説得的で、弁護士としての視点で見ても、安心できるものであります。

先生の鑑定書を裁判所に提出したところ、裁判所は何ら問題ないとして、先生の評価額をそのまま採用したこともありました。

今後も、小塩先生には大事な案件の鑑定をお願いしたいと思っています。

小塩先生、これからもどうぞよろしくお願いいたします。

高度な専門的知識と多数の案件実績があるので、
安心して依頼できます。

薄木総合法律事務所 弁護士 薄木 英二郎 先生

薄木英二郎弁護士

我々弁護士は多くの相続案件に関与させていただき、多岐にわたる問題点をひとつひとつ解決していき、最終的に解決方法を導くことになります。

その際に、他士業の先生方と協働させていただくことがほとんどです。

なかでも不動産をお持ちの方が被相続人である場合には、相続税対策を考える必要があり、税理士と協働して対策を練るのですが、広大地認定の可否が問題となった場合、税理士では手に負えないことがほとんどです。

広大地の認定の可否が問題となることすら判断できない弁護士や税理士もいます。

その場合に頼りになるのが不動産鑑定士の先生なのですが、広大地認定の可否はとても判断が難しく、専門的知識が必要であることは当然ながら、多くの実績を積まれていなければ適切な判断が難しいです。

そこで頼りになるのは関西みなと鑑定株式会社の不動産鑑定士小塩先生です。

小塩先生は、広大地認定についての高度の専門的知識をお持ちであると同時に、多数の案件処理の実績がありますので、我々は安心して依頼をすることができます。

広大地の認定がされれば、相続人にとっては大きなメリットがありますので、広大地認定の可能性がある場合には「まずは小塩先生に相談しよう」ということになっています。

親身になって相談に乗っていただけますし、アドバイスも的確ですし、また、依頼者にとって気になる料金体系も明確なので、とても頼りにしています。

「広大地といえば小塩先生」ですので、広大地の認定可能性が少しでもあれば、まずは小塩先生にご相談されることをお勧めいたします。

初めて会った時から変わらない、
親しみやすく頼りがいのある先生。

L&P司法書士法人 司法書士 山本 耕司 先生

山本司法書士

小塩先生とは、開業された時以来のお付き合いとなりますが、初めてお出会いさせていただいた時から今も変わらず感じることは、親しみやすく頼りがいのある先生だということです。

いつも甘えて相談をさせていただいておりますが、私がさせていただく質問にも的確にかつ丁寧にご回答いただき非常に心強い限りです。

特に広大地についてのことについては、1から丁寧に教えていただきましたので、相続案件等のご相談の中で広大地に関することが出てきましたら、是非お客様をご紹介させていただければと思っております。

皆様も広大地はもちろんのこと、不動産の鑑定についてご相談されたいときには、是非一度、小塩先生にご相談されることをお勧めします。きっといい出会いになると思っております。

小塩先生におかれましては、これからの更なるご活躍を心より願っております。

同業者にも自信をもって推薦できる先生だと思っております。

烏野利勝税理士事務所 税理士 烏野 利勝 先生

烏野利勝税理士

広大地鑑定が必要な案件が発生した際に、どなたか良い不動産鑑定士の先生がいないか探していたところ、知人の税理士から信頼できる先生がいるということで、小塩先生を紹介していただきました。

その際、他の不動産鑑定士の先生にも、少しお声をおかけしていたのですが、小塩先生の対応力と説得力が、断然まさっていたため、小塩先生にお願いすることにしました。

正式に小塩先生に依頼をしますと、即座に動いてくださり、鑑定対象の土地はもちろんのこと、その他の土地評価についても丁寧なアドバイスをいただきました。

お話を聞いておりますと、数多くの経験を踏まれて実績も確かなことが伝わってきましたし、土地評価だけでなく税法の知識もかなりお持ちで、小塩先生の博識に驚かされました。

広大地意見書も素早く完成し、中身を拝見しますと、詳細なデータと緻密な分析で作成されており、この短期間で、よくぞこれだけ調査していただいたものだな、と感心いたしました。

もちろん、税務署に完成した広大地意見書を自信をもって提出することができ、広大地が否認されることはないだろうと、安心しております。

今後も同様の案件が発生した場合はもちろんのこと、土地評価に頭を悩ますような案件が発生した場合は、小塩先生に鑑定を是非依頼したいと考えております。

また、同業者にも自信をもって推薦できる先生だと思っております。

今後も小塩先生のますますのご活躍を心より願っております。

紹介した顧問先からも大きな信頼を得ている小塩先生。

丸山修税理士事務所 税理士 丸山 修 先生

丸山修税理士

相続税の申告において不動産の評価は必ず必要となってきます。

税法において決められた方法によって評価するのですがその評価額は申告する税理士によって違いが出ます。

その中で特に広大地評価をするか否かでは大きく納税額に差が生じることになります。

しかし広大地評価をするには様々な条件をクリアしなければならず、税務知識を超える部分が多くあり、当初の申告において広大地評価を回避する税理士も少なくありません。

この場合において不動産鑑定士の先生が作成する「広大地評価の意見書」は大変有効な資料であると税理士の間においても考えられています。

小塩先生にはその作成業務の依頼をさせていただいたり、その後の土地の活用方法などについて意見をいただいています。

また、意見書を作成するだけではなく顧問先に対して相続後の土地活用や二次相続についてもアドバイスをしていただき感謝しています。

誠実な対応と真面目な仕事ぶりに、紹介させていただいた顧問先からも大きな信頼を得ているため私としても大変うれしく思っています。

今後もますますのご活躍を心より願っております。

広大地の評価に必要な書類から、意見書作成、税務署への提出まで一連の流れを任せられる。

杉本諒税理士事務所 税理士 杉本 諒 先生

杉本諒税理士

小塩先生には私が開業した直後から、主に広大地の案件で、お力添えをいただいています。

特に税理士にとっては、広大地の評価そのものはできても、その土地が中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているか等の要件の判定については、税法の知識だけでは判定ができず、つまずきやすい箇所と言えます。

そのようなケースでこそ、土地評価の専門家である不動産鑑定士の先生に、評価を依頼するべきです。

小塩先生に依頼をすれば、広大地の評価に必要な書類から、意見書作成、税務署への提出、税務調査時の対応まで一連の流れを事細かに説明を受けられるため、安心できます。

私が最終的に小塩先生にお願いしたのは、弊事務所の対応地域から比較的近いことが理由でしたが、今では実力ある先生にお願いできてよかったと感じています。おかげさまで、相続税の申告を無事に終えることができ、感謝の念に堪えません。

広大地の評価でお悩みの方は、ぜひ一度、小塩先生にご相談されることをお勧めいたします。

 関西みなと鑑定株式会社の今後の益々の発展を、祈念します。

不動産に関する様々な問題を一緒に協議していただける
パートナー。

しなの税理士事務所 税理士 村田 圭介 先生

当所では相続税業務に力を入れておりますが、実際の申告実務では不動産の評価に戸惑うことが多くあります。

これまで広大地の適用については躊躇することが多かったのですが、小塩先生とご一緒させていただくようになってからは、適用の検討段階からご相談に乗っていただき、的確なアドバイスをいただいております。

小塩先生は不動産鑑定士の業務範囲のみならず、資産税全般(通達や裁決事例を含)についても精通していらっしゃるため、不動産に関する様々な問題を一緒に協議していただけるパートナーとしてとても信頼しております。

相続税の申告を行う際には、法務については行政書士や司法書士、美術品等については鑑定専門家と提携して業務を進めていく必要があるように、小塩先生と出会ってからは、不動産についても専門家との提携が必須と改めて実感しております。

今後ともどうぞよろしくお願い申し上げます。

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日本で最も古い神戸商工会議所発行の「神戸商工だより」に掲載されました!

神戸商工会議所の神戸商工だより2013年6月号に「相続税の改正と広大地」というタイトルで掲載されました。

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料金表(経費込み、消費税別)

不動産鑑定評価書の作成20万円~規模により異なります。
調査報告書の作成14万円~規模により異なります。

広大地意見書の作成

(当初申告用)

30万円~土地面積により異なります。

広大地意見書の作成

(更正の請求用)

還付額の30%完全成功報酬
開発想定図の作成15万円~土地面積により異なります。
市街化調整区域のしんしゃく割合の判定15万円~土地面積により異なります。
不動産コンサルティング1万円/時間最初の1時間は無料
不動産鑑定評価書のセカンドオピニオン10万円/件 

不動産鑑定評価書のメリット

①適正な時価を把握することで、売買を安全に行える。

②税務調査が来ても、不動産鑑定評価書を見せれば追求されない。

③この会社はきっちりしていると税務署に認められ、税務調査に入られにくくなる。

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サービスの流れ

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無料相談の実施

お電話又は面談にて無料相談を行います。

お客さまの現在の状況を詳細に把握させていただき、最善策を御提示致します。

無料相談時に必要なものとしては、以下のものが挙げられます。

特に資料がなくても無料相談を行うことはできますが、一般論のみで終わってしまう可能性が高く、お客さまの問題解決につながらないことが考えられますので、なるべく御提示をお願い致します。

事前にメール、FAX、郵送等でいただければ、より詳細なアドバイスが可能になります。

  1. 土地、建物謄本
  2. 公図
  3. 地積測量図
  4. 建物図面
  5. 住宅地図
  6. グーグルまたはヤフー地図による物件位置図
  7. 固定資産税課税明細書・納税通知書(必ずご準備下さい)

ご契約

無料相談実施後、弊社からご提案するサービスのお見積もりをその場で致します。

お見積もり内容にご納得いただけましたら、正式にご契約となります。

弊社から依頼書雛形を郵送致しますので、住所、氏名、押印をしていただき、同封の返信用封筒でご返信をお願い致します。

ただし、この段階でお気に召さなければ、無料相談のみで料金は発生いたしませんので、ご安心くださいませ。

不動産鑑定等に必要な書類の御提示

不動産鑑定評価書、広大地意見書等の作成で必要となる資料の一覧表を弊社からお渡し致しますので、大変お手数ですが資料の御提示をお願い致します。

なお、お客さまから御提示いただく資料の有無が鑑定評価額に直結するケースも多々ありますので、ご協力をお願い致します。

「必要資料一覧表」に記載されているもので、準備の仕方が分からないものなどあれば、用意の仕方についてもお伝えさせていただきますので、ご安心くださいませ。


【弊社が作成する書類】

  1. 不動産鑑定評価書
  2. 調査報告書
  3. 広大地意見書
  4. 開発想定図(広大地申告用)
  5. 市街化調整区域の雑種地評価におけるしんしゃく割合判定に関する意見書
  6. 不動産鑑定評価書のセカンドオピニオン

不動産鑑定評価書等の作成

不動産鑑定評価書等の作成に取りかからせていただきます。

必要書類が全て揃ってからではなく、お客さまにご準備していただいている間に同時並行で作業にとりかからせていただき、成果品の早期納品を心がけております。

また、現地案内の方も可能な限りお願いしております。

不動産鑑定評価書等の製本

不動産鑑定評価書等が完成した段階で、一度ご連絡させていただき、不動産鑑定評価額等をお伝え致します。

成果品の納品方法を再度確認させていただき、お客さまのGOサインが出た段階で製本作業にとりかからせていただきます。

 

ご納品

  • 成果品を持参又は郵送させていただきます。

同時にご請求書も同封させていただきますので、請求書に記載されている金額をご確認の上、弊社指定の口座へお振込みいただきます。

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事務所地図・アクセス

建物外観

駐車場

神戸新交通六甲アイランド線「アイランドセンター」駅直結

駐車場は、B1F、B2Fにコインパーキングがございます。

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よくあるご質問

親族間売買、同族間売買で不動産鑑定評価書は絶対に必要なのでしょうか?

税務調査を覚悟の上であれば絶対ではありません。

親族間売買、同族間売買については、ほぼ確実に税務署で厳しくチェックされます。

これは、売買価格に恣意性が介入してしまうからであり、いくら売買当事者や税理士が適正だと言っても税務署がダメと言えばそれまでです。

この価格を証明できるのは、不動産鑑定士の作成する不動産鑑定評価書のみです。

先日も同族間売買を行った直後に税務調査が入りましたが、そのお客さまは弊社で不動産鑑定評価書を作成しておりましたので、税務調査を難なくクリア致しました。

広大地意見書は相続税の申告で絶対に必要なのでしょうか?

税務調査を覚悟の上であれば絶対ではありません。

弊社で作成する広大地意見書は、税務署に広大地であることを証明し、広大地是認確率を上昇させるためのものであり、広大地を100%是認させるものではありません。

広大地意見書なしでも申告は当然可能ですが、相続人ご自身や税理士の先生のみで広大地申告すると、税務署は徹底的に否認しようとしてくるでしょう。

税理士の先生は税の専門家でありますが、不動産の専門家ではないことを十分にご理解下さい。

広大地は税額が大きく変わるため税務調査で狙われやすくなります。

申告した税理士の先生が広大地を証明できなければ即否認される可能性が高いですが、弊社の広大地意見書を備えていれば安心です。

広大地の考え方はもともと不動産鑑定の考え方が基本になっておりますので、税務評価を得意とする弊社の広大地意見書があれば鬼に金棒です。

万が一否認された場合には、別料金にはなりますが、国税不服審判所、裁判所等へ提出する資料の作成も対応致しますのでご安心下さい。

遠方なのですが、対応可能でしょうか?

はい、対応可能です。

弊社は、全国対応可能な数少ない鑑定事務所です。

47都道府県中40都道府県の評価実績がありますので、ご安心下さい。

平日は仕事があるため、なかなか相談できないですが、土日祝でも対応していただけるのでしょうか?

はい、対応可能です。

平日、仕事から帰ってくる時間が遅い方も多いかと思います。

弊社では、このようなお客様のために、土日祝でも対応させていただいております。

急ぎの案件でも対応していただけるのでしょうか?

はい、対応可能です。

相続税の申告期限が迫っているなど、いろいろな状況が考えられますが、できる限りお客様の要望をお聞きしております。

ただし、物理的に無理な要望であれば、お断りをさせていただいております。

税理士等の他士業の先生をご紹介していただくことは可能でしょうか?

はい、可能です。

弊社では、提携している他士業の先生が多数おりますので、税金の申告、不動産登記等でもお客様がご自身で税理士、司法書士等の先生を探す必要はありません。

お客さまに適任と思われる士業をご紹介致します。

御社へ相談するタイミングはいつ頃が良いのでしょうか?

早ければ早いほど良いです。

ご相談するタイミングは、できるだけ早い方が良いです。

士業に相談することは健康診断を受けるのと似ていて、健康診断を受けなければ病気がどんどん進行していることに気づかず、重病となっていまいますよね。

士業に相談するのもまったく同じで、早めにご相談いただくことで、より早く、負担なく解決できるケースが多いのです。

弊社のお客様で、相続税の申告期限4日前にご相談された方がいらっしゃいましたが、残念ながら相談のタイミングが遅すぎたため、お断りをさせていただいた事例があります。

無料相談時に必要な資料は何でしょうか?

以下の資料がお手元にあれば、スムースに対応できます。

無料相談時に必要なものとしては、以下のものが挙げられます。

  1. 土地、建物全部事項
  2. 公図
  3. 地積測量図
  4. 建物図面
  5. 住宅地図
  6. グーグルまたはヤフー地図による物件位置図
  7. 固定資産税課税明細書・納税通知書(必ずご準備下さい)

不動産鑑定評価書等を依頼される場合には、御依頼時に弊社より「必要資料一覧表」をお客様にお渡ししております。

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資格者のご紹介

代表取締役 小塩 敦

小塩 敦

保有資格

不動産鑑定士

宅地建物取引士

公認不動産コンサルティングマスター

相続対策専門士

所属

公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会

公益社団法人 兵庫県不動産鑑定士協会

神戸商工会議所

地価公示

尼崎市、西宮市、芦屋市担当

地価調査

尼崎市、西宮市、芦屋市担当

相続税評価

尼崎市担当

固定資産税評価西宮市担当
経歴

平成9年3月

平成13年3月

平成15年10月

平成19年4月

平成23年5月

岡山県立岡山朝日高等学校卒業

神戸商科大学商経学部管理科学科卒業

株式会社馬場総合鑑定所入社

株式会社アセッツアールアンドディー入社

関西みなと鑑定株式会社設立

 

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【追伸】不動産鑑定士をお探しの方へ

不動産鑑定士 小塩 敦

1人で悩むのはもうおやめ下さい!

不動産鑑定士にご相談していただくことで、親族間売買、同族間売買でも安心して売買することが可能になります。

これで、税務調査においても追徴課税等が行われなくなり、あなたの大事な資産をお守りすることができます。

以下の事項に1つでも当てはまるものがあれば、1人で悩まず勇気を出して弊社へご連絡下さい。

二人三脚で問題解決できるパートナーとして、あなたを全力でサポート致します。

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